Lo que necesitas saber antes de pedir el primer presupuesto: precios reales por tipo de obra, qué permisos hacen falta, qué materiales compensan y cómo distinguir a un buen profesional de uno que te va a dar problemas.
Cuánto cuesta cada obra y de qué depende
Un sistema por conductos en un piso de 80-100 m² sale entre 3.500 y 7.000 € llave en mano si hay que hacer el falso techo desde cero, y entre 1.500 y 3.500 € si la vivienda ya tiene preinstalación. La diferencia con los splits no está en la máquina, está en la obra: pladur, rejillas y remates.
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El metro cuadrado de una reforma integral en España cuesta en 2026 entre 500 y 1.500 €, según calidad y estado de la vivienda: para un piso de 100 m², de 50.000 a 120.000 €. Aquí tienes las horquillas por calidad, los plazos, el IVA aplicable y las ayudas vigentes para afinar tus cuentas.
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Una cocina pequeña de 6-8 m² con calidades medias se reforma por entre 4.500 y 8.000 €, unos 6.000-7.000 € de media si cambias mueble, encimera y electrodomésticos. En una cocina así el mueble se lleva el grueso del gasto y la obra oculta es lo que más se descontrola.
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Cambiar la bañera por un plato de ducha cuesta entre 800 y 1.500 € si no tocas el alicatado del resto del baño, y alrededor de 1.900 € si alicatas la zona de ducha. La obra dura de 1 a 3 días en una sustitución directa.
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Reformar un baño pequeño de 3-4 m² cuesta entre 3.000 y 6.000 € cambiándolo todo, y 1.500-3.000 € si solo renuevas lo esencial. El tamaño abarata, pero menos de lo que crees: es la estancia más cara por metro de la casa.
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Quitar el gotelé, alisar la pared y pintarla cuesta entre 12 y 25 €/m² en 2026, con la mano de obra y el material incluidos. Pintar directamente encima sin quitarlo baja el gasto a unos 5-9 €/m², pero mantiene la textura y no vale para todos los casos.
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Cambiar las ventanas de una casa cuesta entre 750 y 4.700 €, con una media en torno a 2.600 €, según el material, el número de huecos y la instalación. El PVC es lo más barato; la madera, lo más caro.
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Reformar por completo un piso de 90 m² cuesta en 2026 entre 54.000 y 99.000 € en calidad media, es decir, unos 600 a 1.100 €/m² más IVA. La cifra sube o baja según el estado de la vivienda, las calidades que elijas y si cambias la distribución.
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El orden de una reforma, de la idea a la entrega
Si la reforma es integral, no: entre demoliciones, instalaciones y suelos hay de 6 a 10 semanas sin agua fiable, sin baño y con polvo en toda la vivienda. Solo se aguanta la obra cuando se hace por fases y queda una zona con baño operativo y sitio para dormir, a cambio de un 30-50% más de plazo.
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Un contrato de obra te protege si lleva tres cosas: presupuesto desglosado con precios unitarios, fecha de fin con penalización diaria y pagos ligados a hitos ejecutados. En 2026 lo razonable es un anticipo del 20-30% y retener el 5-10% del total hasta 30 días después de la entrega.
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El error más caro al reformar no es elegir mal los acabados: es no reservar un 10-15 % del presupuesto para imprevistos, y hasta un 18 % si la casa es anterior a los años ochenta. El segundo es el plazo: una integral de 70-100 m² son tres o cuatro meses de obra, más permisos y entregas.
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Tres presupuestos de la misma reforma solo se pueden comparar cuando incluyen las mismas partidas, mediciones y calidades: el total, por sí solo, no dice nada. Ponlos en una tabla, rellena lo que falta (residuos, licencia, IVA, boletín) y elige el que quede más claro, no el más bajo.
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Reformar un piso entero son entre 6 y 14 semanas de obra según los metros, y de 3 a 5 meses contando proyecto, presupuestos, permisos y plazos de fabricación. Un baño se hace en 7-14 días y una cocina en 4-8 semanas si los muebles ya están pedidos.
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Reformar un piso son siete pasos: presupuesto, revisión del estado, comparación de ofertas, permisos, contrato, obra y entrega. En 80 m² de calidad media cuenta con 56.000-80.000 € y entre 4 y 6 meses desde el primer presupuesto hasta las llaves.
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Licencias, IVA, contratos y reclamaciones
Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de texto dando un plazo improrrogable de 7 a 15 días para terminar; cuesta entre 9 y 36 € y es lo que fija la fecha del incumplimiento. Si no cumple, resuelves el contrato, contratas a otro y le reclamas el sobrecoste.
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Depende del defecto, no de la reforma: 1 año para acabados, 3 para habitabilidad y 10 para estructura, desde la entrega de la obra. Si tu reforma no llevaba proyecto manda el contrato: 5 años para reclamar el incumplimiento, y solo 2 desde que aparece el daño en los casos que van por la LOE.
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Dentro de tu vivienda no necesitas permiso de la comunidad: el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal solo te obliga a avisar antes al presidente o al administrador. El acuerdo de junta solo entra cuando tocas estructura, fachada o bajantes: ahí la mayoría va de un tercio a la unanimidad.
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El 10% si contratas como particular, la vivienda tiene más de dos años y los materiales que pone la empresa no superan el 40% de la base imponible. Si falla uno solo de esos tres requisitos, toda la factura —mano de obra incluida— se va al 21%.
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Si la reforma toca tabiques, instalaciones, fachada o carpintería exterior, necesitas permiso municipal: licencia de obra menor o, en la mayoría de ciudades grandes, declaración responsable. Pintar, cambiar muebles o sustituir un suelo sin obra suele quedar fuera.
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Subvenciones y deducciones para rehabilitar
El certificado energético sirve para tres cosas: poder vender o alquilar legalmente, anunciar el piso con su letra y acreditar la mejora cuando pides una ayuda o la deducción del IRPF. En un piso normal cuesta entre 60 y 150 €, más la tasa de registro de tu comunidad, y se tiene en menos de una semana.
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Puedes deducir el 20%, el 40% o el 60% de lo que pagues por obras que mejoren la eficiencia energética de tu vivienda: hasta 1.000 €, 3.000 € o 9.000 € de rebaja real en la cuota. La clave no es la obra, son los dos certificados energéticos —uno antes y otro después— y las fechas límite.
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En España hay tres vías vivas: la deducción del IRPF por eficiencia energética (20%, 40% o 60% de lo pagado, con bases de 5.000 a 7.500 € al año), las ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que convocan las autonomías y el IVA al 10%. Los fondos Next Generation cerraron el 30 de junio de 2026.
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Qué elegir y por qué, con precios reales
Un SATE cuesta entre 60 y 120 €/m² de fachada, lo que en un bloque normal son 3.000-6.000 € por vivienda, y baja la demanda de calefacción entre un 25% y un 40% si el edificio es anterior a 1980. Con ayudas y deducción en el IRPF se paga en 6-12 años; sin nada de eso, en 15-25.
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Una caldera de gas nueva cuesta 1.800-3.200 € y la aerotermia 7.000-18.000 €; el kWh de calor sale a unos 0,055 € con gas y a 0,035-0,050 € con bomba de calor. Con esa diferencia, la aerotermia se paga sola si hay ayudas, si vienes de gasóleo o si quieres refrigeración.
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La humedad no se quita pintando: se quita cortando su origen, y solo hay tres orígenes posibles: capilaridad, condensación y filtración. Acertar con cuál tienes cambia la factura: de unos 900 € en ventilación a 2.500-5.000 € de barrera química en una planta baja.
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El porcelánico es el suelo más rentable a largo plazo para una vivienda: 25-60 €/m² colocado, décadas de vida y prácticamente cero mantenimiento. Si mandan el presupuesto o la prisa, el laminado AC4 (15-35 €/m²) y el vinílico SPC (20-45 €/m²) resuelven casi igual en zonas secas.
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Cómo saber si puedes fiarte
Son doce preguntas y caben en un folio: CIF y seguro de responsabilidad civil, presupuesto con mediciones y precios unitarios, plazos con penalización y forma de pago. Hazlas en cada visita, con las mismas palabras, y compara después.
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Una empresa de reformas fiable se verifica con cinco papeles: CIF, alta en el Registro de Empresas Acreditadas, póliza de responsabilidad civil, certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, y presupuesto desglosado por partidas. Todo eso es gratis y lo tienes en 48 horas.
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Cuando tengas claro qué quieres, publica la obra y recibe propuestas reales de profesionales de tu zona. Gratis y sin compromiso.
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