Cómo hacer un contrato de obra con un reformista en 2026

Un contrato de reforma que te sirva de algo cabe en cinco folios y tiene que llevar, como mínimo: los datos fiscales completos de las dos partes, el presupuesto desglosado por partidas con medición y precio unitario, los materiales con marca y modelo, fecha de inicio y de fin con penalización por día de retraso, un calendario de pagos ligado a trabajo ya ejecutado, el procedimiento escrito para modificaciones e imprevistos, los plazos de garantía y copia de la póliza de responsabilidad civil en vigor. Si falta el desglose por partidas o falta la fecha de fin, no tienes un contrato: tienes una declaración de intenciones.

Los apartados que no pueden faltar

• Identificación de las partes. Nombre, NIF/CIF y domicilio fiscal. Comprueba que el CIF del contrato es el mismo que va a emitir las facturas: es habitual que te atienda una marca comercial y facture otra sociedad. Puedes cotejar los datos en el directorio de empresas de reformas y pedir los certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
• Objeto y alcance. Qué se hace y en qué dirección exacta, con planos o croquis fechados y firmados por las dos partes como anexo.
• Presupuesto. Importe total, desglose por partidas y tipo de IVA aplicado.
• Plazo. Fecha de inicio, fecha de fin y consecuencia del incumplimiento.
• Pagos. Hitos, importes y forma de pago (transferencia; nada en efectivo).
• Modificaciones. Cómo se aprueban y se valoran los cambios.
• Garantías y seguro. Plazos de garantía y número de póliza de responsabilidad civil.
• Documentación de entrega. Boletín eléctrico, certificados de gas o climatización, fichas de materiales y garantías de fabricante.
• Subcontratas. Si va a haber, que quede claro que el contratista principal responde ante ti de todo.
• Resolución de conflictos. Juzgados competentes o sumisión al arbitraje de consumo.

El presupuesto: unidades, precios unitarios y exclusiones

Un presupuesto que dice «reforma de baño: 9.500 €» no es un presupuesto. Cada partida debe llevar unidad de medida (m², ml, ud, pa), cantidad medida y precio unitario. Así, si al final se colocan 42 m² de baldosa en lugar de los 38 m² medidos, la diferencia se calcula sola en vez de negociarse a voces.

Exige además un capítulo explícito de exclusiones. Lo que más se «olvida»: gestión de residuos y alquiler de contenedor, licencias y tasas, proyecto y dirección técnica, electrodomésticos, mobiliario, desvío de bajantes, refuerzos estructurales y limpieza final de obra.

Como referencia de 2026, una reforma integral se mueve entre 500 y 1.500 €/m² según el estado de partida y las calidades: un piso de 80 m² llave en mano sale entre 36.000 y 72.000 €. Una cocina completa con calidades medias, entre 6.000 y 12.000 €; un baño, entre 2.500 y 15.000 € según tamaño, materiales y ciudad. Antes de firmar, cruza cada partida con una tabla de precios de reformas y con al menos dos ofertas más: tres presupuestos con el mismo alcance son la única forma de ver si un precio unitario está fuera de mercado.

Cómo pactar los pagos

La regla es una: el dinero va siempre por detrás de la obra, nunca por delante.

• Anticipo o provisión de fondos. Lo habitual en el mercado es un 30-40% del total, pero es negociable y en obras medianas basta con un 20-30%, justificado por el material que hay que encargar y pagar por adelantado (carpintería a medida, sanitarios, equipos de clima). Pide factura del anticipo, no un recibo.
• Pagos intermedios contra hitos verificables. Demolición y retirada de escombros terminadas; fontanería y electricidad pasadas y probadas; alicatado y solado colocados; carpintería montada. Cada hito, un porcentaje. Si la obra pasa de dos o tres meses, certificaciones mensuales por obra realmente ejecutada.
• Retención final del 5-10%, que pagas entre 30 y 60 días después de la entrega, cuando el listado de remates esté cerrado. Es la cláusula que hace que vuelvan a repasar la silicona.

Nunca pagues en efectivo. Y si el precio baja mucho cuando alguien propone hacerlo sin factura, eso no es una oferta: sin factura no tienes garantía, ni seguro que responda, ni nada que reclamar. Para tener ofertas comparables de verdad, usa un comparador de presupuestos de reforma y exige el mismo alcance a todas.

Plazo de ejecución y penalización por retraso

Fecha de fin cerrada, con los supuestos que paran el reloj enumerados uno a uno: decisiones tuyas pendientes, cambios que pidas por escrito, hallazgos ocultos documentados con fotos. «Causas de fuerza mayor» sin concretar es una puerta abierta.

En obra privada se suele pactar entre el 0,05% y el 0,1% del importe del contrato por día natural de retraso, con un tope acumulado. En una obra de 60.000 €, el 0,05% son 30 € al día. Si prefieres una cifra fija, 50-150 €/día según el tamaño de la obra. Sin cláusula escrita también puedes reclamar daños, pero tendrás que probar el perjuicio concreto —por ejemplo, los meses de alquiler que has seguido pagando— y eso es bastante más difícil que aplicar un número ya pactado.

Garantías: 10, 3 y 1 año

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación fija tres plazos desde la recepción de la obra: 10 años por daños que afecten a cimentación, soportes, vigas y demás elementos estructurales; 3 años por defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones); y 1 año, del que responde el constructor, por defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado. Las acciones prescriben a los dos años desde que se produce el daño (art. 18), así que fotografía y fecha cualquier desperfecto en cuanto aparezca.

Ojo al ámbito: la LOE se aplica a intervenciones que alteren la configuración arquitectónica del edificio o tengan carácter de intervención total. Una reforma de cocina o de baño normalmente queda fuera y se rige por el contrato de obra del Código Civil (arts. 1588 a 1600), con el art. 1591 para los vicios de construcción que provoquen ruina en diez años. La salida práctica es no depender de esa discusión: escribe los plazos de garantía en el contrato, réplica del 10/3/1 o, como mínimo, dos años sobre el conjunto de la obra y lo que dé el fabricante en materiales.

Del seguro, pide copia de la póliza de responsabilidad civil y el último recibo pagado. Los límites habituales del mercado son 150.000, 300.000, 600.000 y 1.000.000 €. Si la obra toca estructura, bajantes comunes o fachada, 600.000 € es el mínimo sensato.

Imprevistos, modificados y permisos

Ningún trabajo extra se ejecuta ni se cobra sin una hoja de precios contradictorios firmada: descripción, medición, precio unitario y efecto sobre el plazo. Por mensajería vale, siempre que lleve importe y quede por escrito antes de hacerlo.

Reserva un colchón del 10-15% del presupuesto para imprevistos, y súbelo al 15-20% si la vivienda es anterior a 1980: ahí aparecen instalaciones eléctricas sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento, tuberías de plomo, forjados de madera y vigas con aluminosis, y nada de eso se ve hasta que se pica.

La licencia la pide el titular, aunque la tramite la empresa; que el contrato diga quién la gestiona y quién paga las tasas. El ICIO ronda el 2-4% del presupuesto de ejecución material (Madrid 3%, Barcelona 3,35%, Sevilla 3,4%, Valencia 4%), más la tasa municipal de tramitación, de 50-400 € en obra menor y 200-1.500 € en obra mayor; en conjunto, cuenta un 4-6% del PEM. Bastantes ayuntamientos bonifican entre el 50% y el 95% del ICIO en obras de mejora energética acreditada con certificado posterior. Y si vives en comunidad, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal te obliga a dar cuenta previa de las obras a quien represente a la comunidad: un correo o una carta al presidente antes de empezar.

IVA y documentación de entrega

El 10% de IVA no es automático. Hacienda exige tres condiciones a la vez: que el destinatario sea persona física y la vivienda se destine a uso particular (no alquilada ni afecta a una actividad económica), que la construcción o rehabilitación se terminara al menos dos años antes del inicio de la obra, y que el coste de los materiales aportados por la empresa no supere el 40% de la base imponible. Si se pasa de ese 40%, toda la operación tributa al 21%, y no se puede partir la factura en mano de obra al 10% y materiales al 21%. Los electrodomésticos van al 21% siempre. Que el contrato indique el tipo aplicado y quién compra qué: si los acabados los compras tú, el porcentaje de material de la empresa baja y es más fácil sostener el 10%.

En la entrega, exige acta de recepción firmada con listado de remates y fecha de subsanación, boletín de la instalación eléctrica, certificado de la instalación de gas o del equipo de climatización con su registro, fichas técnicas y garantías de fabricante de sanitarios, grifería y carpintería, y justificante de gestión de residuos.

Si sale mal

Primero, requerimiento por escrito con plazo concreto: un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido cuesta del orden de 30-40 € y sirve como prueba. Si no responden, pide la hoja oficial de quejas y reclamaciones —la empresa está obligada a tenerla— y presenta la reclamación en el organismo de consumo de tu comunidad autónoma. El siguiente paso es el Sistema Arbitral de Consumo: es gratuito y voluntario para la empresa, pero si la acepta el laudo se dicta en 90 días naturales y es vinculante para las dos partes. Después queda la vía civil.

Un detalle que casi nadie conoce: si firmas el contrato en tu casa y no en la oficina de la empresa, es un contrato celebrado fuera del establecimiento mercantil y, como consumidor, tienes 14 días naturales para desistir sin dar motivos ni pagar penalización (RDL 1/2007). Pierdes ese derecho si pides expresamente que empiecen antes y el servicio se ejecuta por completo, así que no autorices el inicio de los trabajos el mismo día de la firma.

Con tres presupuestos desglosados con el mismo alcance y un contrato que recoja estos puntos, la reforma deja de depender de la buena voluntad de nadie. En Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis de empresas de tu zona.