Qué IVA se aplica a una reforma de vivienda: 10% o 21%

A una reforma de vivienda se le aplica el 10% de IVA cuando se cumplen tres requisitos a la vez: que quien contrata sea una persona física que usa la vivienda para sí (o una comunidad de propietarios), que hayan pasado al menos dos años desde que terminó la construcción o la última rehabilitación, y que los materiales que aporta la empresa no superen el 40% de la base imponible. Si falla uno solo de los tres, la obra entera tributa al 21%, mano de obra incluida. Está en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA.

Por eso ves presupuestos con los dos tipos: no es que una empresa "te haga el favor" y otra no. Normalmente es que las obras que proponen tienen un peso de material distinto.

Requisito 1: quién contrata y para qué se usa la vivienda

El destinatario de la factura tiene que ser un particular que no actúe como empresario o profesional y que destine la vivienda a su uso particular. También vale una comunidad de propietarios que reforma zonas comunes.

Se quedan fuera del 10%:

• El piso que vas a alquilar: arrendar es actividad empresarial, aunque tú seas particular y no tengas ninguna sociedad.
• La vivienda en la que un autónomo monta su despacho o la afecta a su actividad.
• Locales, naves, oficinas y trasteros sueltos, siempre al 21%.
• Promotoras, inmobiliarias y sociedades patrimoniales.

Sí entra la vivienda habitual y también la segunda residencia, siempre que sea para uso propio. Los garajes anejos (hasta dos plazas) y los anexos siguen el régimen de la vivienda.

Requisito 2: dos años desde la construcción

Se cuentan desde que finalizó la obra o la última rehabilitación, no desde que tú compraste. Si la vivienda es anterior a 1980 el requisito se da por cumplido sin discusión; el problema solo aparece en obra entregada hace poco, donde sí hay que mirar la fecha.

Para acreditarlo sirve la escritura, el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación o la antigüedad que figura en el recibo del IBI o en la consulta catastral.

Requisito 3: el 40% de materiales (aquí se cae la mayoría)

Este es el que rompe los presupuestos. Según la doctrina de la Dirección General de Tributos, cuentan como materiales aportados todos los bienes que quedan incorporados al edificio: ladrillo, cemento, yeso, azulejo, parquet, sanitarios, grifería, puertas, ventanas, muebles de cocina, tubería y cableado.

Si ese coste excede del 40% de la base imponible, la operación deja de ser ejecución de obra y toda la factura va al 21%, también las horas de trabajo.

Ejemplos con números redondos:

• Alicatado y fontanería de un baño: base 7.000 €, materiales 2.400 € → 34%. Va al 10%.
• Cambio de ventanas: base 9.000 €, ventanas 6.500 € → 72%. Va al 21%.
• Reforma de cocina: base 12.000 €, muebles y encimera 7.000 € → 58%. Va al 21%.

La regla práctica: las obras intensivas en mano de obra (albañilería, fontanería, electricidad, pintura, solados) suelen entrar en el 10%. Las que consisten en sustituir un producto caro (carpintería exterior, cocinas de gama, aerotermia, calderas) se van al 21% con facilidad. En una reforma de cocina en Madrid es habitual ver el 21% por este motivo, y no hay truco que lo evite.

No intentes trocear la factura en dos para bajar el porcentaje de material: Hacienda valora la operación en su conjunto y el que responde ante una comprobación es quien emite la factura.

Qué va al 21% aunque el resto de la obra vaya al 10%

• Electrodomésticos: horno, placa, campana, lavavajillas. Van al 21% aunque te los instalen dentro de la reforma. Es doctrina consolidada de la DGT.
• Mobiliario que no queda incorporado a la obra.
• Suministro sin instalación: si te venden las puertas o las ventanas y las monta otro, eso es entrega de bienes.
• Honorarios técnicos: proyecto de arquitecto, aparejador y dirección facultativa, al 21% por ser servicios profesionales.
• Mantenimiento periódico contratado (por ejemplo, jardinería recurrente), frente a la obra puntual de renovación.

Lo normal es que un presupuesto bien hecho traiga dos bases imponibles: una al 10% y otra al 21%. Eso es señal de que la empresa sabe lo que hace, no de que te esté cobrando de más.

Cuánto dinero es esa diferencia

Sobre órdenes de magnitud habituales en España (sin IVA, varían mucho por ciudad, calidad y estado de partida; tienes horquillas por partida en nuestra tabla de precios de reformas):

• Reforma integral: 400–900 €/m². En un piso de 80 m², entre 32.000 y 72.000 €.
• Baño completo: 4.000–9.000 €.
• Cocina completa con muebles y electrodomésticos: 6.000–15.000 €.

Con una base de 48.000 €, el IVA es 4.800 € al 10% y 10.080 € al 21%: 5.280 € de diferencia, más de lo que cuesta un baño entero. En un baño de 6.500 € la diferencia son unos 715 €. En una cocina de 12.000 €, unos 1.320 €.

Si te llegan dos presupuestos de reforma con importes parecidos pero tipos distintos, compara siempre precio final con IVA y mira el desglose de materiales antes de decidir.

Rehabilitación y obra nueva: otro régimen distinto

Hay un segundo supuesto de 10% que no depende del límite del 40% ni de los dos años de antigüedad: las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación, con contrato formalizado directamente entre promotor y contratista (no subcontratas), sobre edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie se destine a vivienda. Aquí, además, el contratista sí tiene que aportar materiales.

Pero "rehabilitación" en el IVA no es lo que la gente llama rehabilitar. Exige dos condiciones acumulativas:

• Cuantitativa: el coste de las obras supera el 25% del precio de adquisición (si se compró en los dos años anteriores) o del valor de mercado antes de la obra, descontando en ambos casos el valor del suelo.
• Cualitativa: más del 50% del coste corresponde a consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas, u obras análogas y conexas.

Para defenderlo hace falta prueba: dictamen de técnico habilitado o visado del proyecto por el colegio profesional. Tirar tabiques y cambiar instalaciones no es rehabilitación a efectos de IVA; se juzga con la regla general de los tres requisitos, como cualquier reforma integral.

Qué pedirle a la empresa antes de firmar

• Presupuesto con base imponible, tipo aplicado y cuota desglosados, no un "IVA incluido" a bulto.
• Desglose material / mano de obra por partidas, para poder verificar el 40%.
• Que indiquen qué partidas facturan al 21% y por qué.
• Una declaración responsable tuya: que eres particular, que la vivienda es para uso propio y que tiene más de dos años. No existe un modelo oficial, pero es la prueba que la empresa necesita si le comprueban la factura.
• Factura siempre, y pago bancario: entre un particular y un empresario, el efectivo está limitado a 1.000 € por operación.

Y un aviso: el IVA de una reforma en tu vivienda no se deduce. Lo pagas y punto. Lo que sí existe son deducciones en el IRPF por obras de eficiencia energética, prorrogadas para obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2026 (hasta 2027 en rehabilitación energética de edificios):

• 20% si reduces la demanda de calefacción y refrigeración un 7%, con base máxima de 5.000 €.
• 40% si reduces el consumo de energía primaria no renovable un 30% o alcanzas letra A o B, con base máxima de 7.500 €.
• 60% en rehabilitación energética de edificios residenciales: 5.000 € al año con un tope acumulado de 15.000 €.

Hacen falta dos certificados de eficiencia energética registrados, uno antes de empezar y otro al terminar. Sin el certificado previo, la deducción se pierde: encárgalo antes de que entre el primer operario. Confirma los plazos vigentes en la sede de la AEAT antes de firmar, porque estas deducciones se han ido prorrogando año a año.

Si quieres contrastar el tipo aplicado, lo más rápido es pedir varias ofertas a empresas de reformas y ver cómo desglosa cada una el material; en Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis de profesionales de tu zona.