Pasos para reformar un piso: el orden de la idea a la entrega

Reformar un piso se hace en siete pasos y en este orden: decidir alcance y presupuesto, revisar el estado real de la vivienda, pedir y comparar presupuestos, tramitar permisos y avisar a la comunidad, firmar el contrato, ejecutar la obra y recibirla con todos sus papeles. Para un piso de segunda mano de 80 m² con calidades medias, cuenta con 700-1.000 €/m² (unos 56.000-80.000 €) y con entre 4 y 6 meses desde que pides el primer presupuesto hasta que te dan las llaves: uno o dos de preparación y 12-18 semanas de obra.

1. Decide qué vas a reformar y cuánto puedes gastar

Lo primero es separar dos cosas: una reforma parcial (cocina, baño, suelos) o una reforma integral, que renueva instalaciones, distribución y acabados. Pasar de una a otra multiplica el presupuesto y el plazo.

Horquillas orientativas por metro cuadrado en 2026, según calidad:

• Básica: 400-600 €/m²
• Media-baja: 600-800 €/m²
• Media-alta: 800-1.100 €/m²
• Alta: 1.100-1.500 €/m²

Y precios de referencia por partida:

• Cocina completa: 7.000-12.000 €
• Baño completo: 5.000-8.000 € (un aseo, 2.500-4.500 €)
• Instalación eléctrica nueva en 60-100 m²: 5.500-8.500 €
• Ventana de PVC: 400-800 € por unidad
• Suelo: 30-180 €/m² según material
• Pintura: 8-15 €/m² de superficie pintada

La ciudad pesa: en calidad media, Madrid se mueve en 800-1.200 €/m², y Valencia o Sevilla, bastante por debajo. Si reformas en la capital, tienes el detalle en precios de reforma integral en Madrid; para el resto, en la tabla de precios de reformas en España.

Dos reglas para cuadrar las cuentas. Reserva un 10 % para imprevistos, porque al picar paredes siempre aparece algo. Y si el dinero no llega, prioriza lo que queda dentro de las paredes (electricidad, fontanería, desagües): los azulejos se cambian en unos días; las tuberías empotradas, no. Ten en cuenta también que los costes fijos (contenedores, licencia, desplazamientos) hacen que reformar 45 m² no cueste la mitad que reformar 90 m².

2. Revisa el estado real del piso antes de pedir precios

El estado de partida es lo que más mueve el presupuesto, por encima de los acabados. Antes de hablar con empresas, comprueba:

• Año de construcción. En edificios de los años 60 y 70, la inversión suele ser del orden de un 30 % mayor que en uno de los 90. Si la vivienda es anterior a 1980, da por hecho que hay que renovar la instalación eléctrica (a menudo sin toma de tierra) y, probablemente, tuberías de plomo o hierro galvanizado.
• Amianto. España prohibió su uso en 2002, así que en edificios anteriores puede haber fibrocemento en bajantes, depósitos o tuberías. No se quita a golpe de maza: según el Real Decreto 396/2006, solo puede retirarlo una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto) y con un plan de trabajo aprobado.
• Estructura. Si quieres tirar tabiques, un técnico tiene que confirmar que no son muros de carga. Si la obra toca estructura, necesitarás un proyecto firmado por arquitecto o aparejador; los honorarios suelen rondar 1.500-4.000 €.
• Mediciones y plano. Saca un plano acotado, aunque sea a mano. Sin él, cada empresa medirá a su manera y los presupuestos no se podrán comparar.

Si piensas acogerte a la deducción por eficiencia energética (paso 7), encarga ahora el certificado energético inicial: tiene que ser anterior a la obra.

3. Pide presupuestos comparables y elige empresa

Pide al menos tres presupuestos a partir de la misma lista de trabajos y calidades. Si a una empresa le dices «cocina moderna» y a otra «muebles lacados con encimera de cuarzo», te darán cifras que no tienen nada que ver.

Un presupuesto serio viene desglosado por partidas, cada una con su unidad de medida (m², metro lineal, unidad), su cantidad y su precio unitario. Desconfía del «reforma integral: 45.000 €» en una sola línea. Comprueba qué incluye y qué no:

• Retirada de escombros, contenedor y gestión de residuos
• Tasas, licencia y permiso para poner el contenedor en la calle
• Protección del portal y del ascensor
• Marcas y modelos de sanitarios, grifería, azulejos y puertas
• Limpieza final
• IVA, y a qué tipo

Para ver las diferencias partida a partida te sirve un comparador de presupuestos de reforma. Casi siempre, el presupuesto más barato lo es porque le faltan partidas que luego aparecerán como extras.

Sobre la empresa: pide que te enseñe una obra reciente o te pase el contacto de algún cliente, que acredite un seguro de responsabilidad civil y que visite el piso antes de presupuestar. Quien presupuesta una integral sin verla está calculando a ojo.

4. Permisos, comunidad e impuestos

Toda reforma necesita algún trámite municipal, aunque el nombre y el procedimiento cambian según el ayuntamiento:

• Declaración responsable o comunicación previa: para obras que no tocan estructura, fachada ni elementos comunes (suelos, alicatados, baños, cocina, instalaciones interiores). En muchos municipios se presenta y puedes empezar.
• Licencia de obra: cuando se toca estructura, se modifica la fachada o se cambia el uso. Exige proyecto técnico y tarda semanas o meses.

Pagarás una tasa y el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % sobre el coste de ejecución material: en una obra de 50.000 €, hasta 2.000 €. Las tasas de una obra menor suelen estar entre 150 y 500 €.

Con la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.1) te obliga a dar cuenta de las obras, antes de empezarlas, a quien la represente: normalmente el presidente o el administrador. Respeta además los horarios que marquen sus normas internas. Si la obra afecta a elementos comunes, como la fachada o las bajantes generales, necesitas acuerdo de la junta.

IVA al 10 % en lugar del 21 %. Se aplica a la renovación de tu vivienda si se cumplen tres condiciones a la vez: eres persona física y la usas para ti, la vivienda se terminó o rehabilitó hace al menos dos años, y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Los electrodomésticos van siempre al 21 %. En una obra de 50.000 € sin IVA, la diferencia es de 5.500 €.

5. El contrato: lo que tiene que quedar por escrito

No empieces una obra de este tamaño con un apretón de manos. El contrato, o el presupuesto firmado por ambas partes, debe recoger:

• El presupuesto por partidas como anexo, con calidades y marcas.
• Fecha de inicio y fecha de fin, y qué pasa si se retrasa (por ejemplo, una penalización por semana).
• Calendario de pagos ligado a hitos de obra (demolición terminada, instalaciones hechas, alicatados…), no a fechas. Evita adelantar mucho: un anticipo moderado al firmar y el resto según avance.
• Una retención final (un 5-10 % es razonable) que pagas cuando se resuelven los remates.
• Que cualquier cambio se valore y se firme antes de ejecutarlo. Los «ya que estamos» sin precio son la primera causa de sustos en la factura.
• Quién tramita licencia, contenedor y residuos.
• Pagos por transferencia y facturas a tu nombre: las necesitarás para el IVA reducido y las deducciones.

6. El orden de la obra, gremio a gremio

Una reforma integral sigue una secuencia lógica; saltársela obliga a romper lo que ya estaba hecho:

1. Protecciones y demolición: retirada de suelos, alicatados, sanitarios y tabiques. 2. Nueva distribución: tabiquería de ladrillo o de placa de yeso. 3. Instalaciones: rozas para electricidad, fontanería, desagües, climatización y telecomunicaciones. 4. Ventanas, si se cambian, antes de enlucir para rematar bien. 5. Cierre de rozas, yesos y nivelación del suelo. 6. Alicatados y solados de cocina y baños; falsos techos. 7. Primera mano de pintura. 8. Suelo del resto de la casa (tarima, laminado, vinílico). 9. Carpintería interior: puertas y armarios. 10. Muebles de cocina, sanitarios, mecanismos y luminarias. 11. Pintura final, repasos y limpieza.

Tu papel durante la obra: pasarte una vez por semana, decidir los materiales antes de que hagan falta (azulejos y sanitarios pueden tardar semanas en llegar) y dejar por escrito cualquier cambio. En una integral no es realista vivir dentro: habrá días sin agua ni luz y polvo en todas partes.

7. Entrega, papeles y deducciones

Antes de pagar la retención, recorre el piso con el encargado y apunta en una lista de repasos todo lo que no esté bien: juntas, puertas que rozan, enchufes que no funcionan, pintura. Firmad los dos la lista y una fecha para resolverla.

Pide y guarda:

• Certificado de la instalación eléctrica emitido por un instalador habilitado (y el de gas, si se ha tocado).
• Facturas con el IVA desglosado.
• Garantías y manuales de electrodomésticos, caldera o bomba de calor.
• Planos o fotos de por dónde van las instalaciones: te ahorrarán agujerear una tubería dentro de diez años.

Deducciones en el IRPF por eficiencia energética. El Real Decreto-ley 7/2026, convalidado en marzo de 2026, las mantiene para obras en viviendas hasta el 31 de diciembre de 2026:

• 20 % si reduces al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, con una base máxima de 5.000 € al año. Cambiar ventanas o aislar suele ir por aquí.
• 40 % si reduces al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o alcanzas la clase A o B, con una base máxima de 7.500 € al año.

Se aplican a la vivienda habitual o a una de tu propiedad alquilada, exigen certificado energético antes y después (el posterior, expedido antes del 1 de enero de 2027) y no cuenta nada pagado en efectivo. Para obras en el edificio completo hay una deducción del 60 % que llega hasta finales de 2027.

Las ayudas directas a la rehabilitación salen del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026), pero las convoca cada comunidad autónoma y se centran sobre todo en edificios, eficiencia y accesibilidad. Consulta la convocatoria de la tuya antes de empezar, porque plazos y requisitos varían.

Cuando tengas claro el alcance, en Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis de empresas de tu zona y compararlos con calma.