Cómo comparar presupuestos de reforma: guía partida a partida

Para comparar presupuestos de reforma no mires el total. Pon los tres en una misma tabla, partida por partida, con la misma unidad de medida (m², metro lineal, unidad), la misma medición y la misma calidad de material. Después suma a cada uno lo que no incluye y solo entonces compara. Lo que suele faltar es la retirada de escombros, la licencia y el ICIO (hasta un 4 % del coste de la obra), el boletín eléctrico o la diferencia entre IVA al 10 % y al 21 %. Como referencia, reformar entero un piso de segunda mano sin cambios estructurales suele costar entre 700 y 1.000 €/m². Si uno de tus presupuestos queda muy por debajo, lo normal es que le falte algo, no que la empresa trabaje mejor.

Por qué tres presupuestos de la misma obra salen tan distintos

Casi nunca es porque una empresa se pase y las otras no. Las diferencias grandes suelen venir de cinco sitios:

• Alcance distinto. Uno ha presupuestado cambiar toda la instalación eléctrica y otro solo los mecanismos. Uno tira tabiques y otro no.
• Calidades distintas. «Gres porcelánico» puede ser una baldosa básica o una de gama alta, con precios por m² muy diferentes. Si no hay marca, modelo o precio de referencia, no sabes qué te están ofreciendo.
• Partidas que faltan. Escombros, protección de zonas comunes, limpieza final o los trámites de la licencia. No aparecen en el papel, pero acabas pagándolos.
• Impuestos. Uno da el precio sin IVA, otro con IVA al 10 % y otro al 21 %. Solo con eso puede haber miles de euros de diferencia.
• Estructura de la empresa. Un autónomo que hace la obra él mismo no tiene los mismos gastos fijos que una empresa con jefe de obra, seguros y oficina. Eso no la hace mejor ni peor: es lo que pagas por tener a alguien que coordine a los gremios.

Paso 1: pasa los tres a la misma tabla

Haz una hoja de cálculo (o usa nuestro comparador de presupuestos de reforma) con estas columnas: partida, unidad, medición, precio unitario, importe y material concreto. Pon una fila por partida y un bloque de columnas por empresa.

Ordena las partidas como en casi cualquier presupuesto de obra:

• Demoliciones y retirada de escombros
• Albañilería (tabiques, rozas, recrecidos, falsos techos)
• Fontanería y saneamiento
• Electricidad e iluminación
• Climatización y calefacción, si la hay
• Solados y revestimientos
• Carpintería interior y exterior
• Pintura
• Cocina y baño (muebles, encimera, sanitarios, grifería)
• Limpieza final y gestión de residuos

Si una empresa te da un precio global en una sola línea («reforma de baño completa: 7.500 €»), pídele el desglose antes de seguir. Sin desglose no puedes comparar, y tampoco podrás reclamar si luego falta algo.

Paso 2: comprueba que miden y valoran lo mismo

Con la tabla hecha, fíjate primero en las mediciones, no en los precios. Si una empresa mide 62 m² de suelo y otra 48 m² en el mismo piso, una de las dos se ha equivocado. Ese error se arrastra a los solados, el rodapié y la pintura.

Revisa también las unidades:

• m²: suelos, paredes, techos, pintura, alicatados.
• ml (metro lineal): rodapié, encimera, muebles de cocina, bajantes.
• ud (unidad): puntos de luz, enchufes, puertas, sanitarios, radiadores.
• PA (partida alzada): un importe cerrado sin medición. Para cosas pequeñas está bien. Si media obra va en partidas alzadas, no sabes qué estás pagando.

Y fíjate en el material. Un presupuesto que dice «plato de ducha de resina» no se puede comparar con otro que dice «plato de ducha de resina, marca y modelo tal, 160 × 80 cm». Si la empresa prefiere que elijas tú, pide que fije un precio de referencia («baldosa hasta X €/m² de tarifa») y que diga cómo se ajusta si eliges algo más caro.

Por último, mira si cada precio unitario incluye el material o solo la mano de obra. Es uno de los errores más frecuentes al comparar: una colocación sin material parece barata al lado de una partida con el material incluido.

Paso 3: lo que suele faltar y aparece después

Estas son las partidas que más a menudo faltan en el presupuesto más barato:

• Retirada de escombros. Un contenedor de los que se usan en reformas de vivienda cuesta del orden de 150 a 350 €, con entrega, recogida y gestión en planta autorizada. Una reforma integral puede necesitar varios. Si el contenedor va en la calle, el ayuntamiento cobra además una tasa por ocupar la vía pública.
• Licencia o declaración responsable, e ICIO. Según el municipio y el tipo de obra, tendrás que presentar una declaración responsable o una comunicación previa, o pedir licencia. Además de la tasa se paga el ICIO. Su tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 4 % del coste real de la obra: en una obra de 50.000 €, pueden ser hasta 2.000 €. Pregunta quién lo tramita y si está incluido.
• Boletín eléctrico. Si se renueva la instalación, la empresa debe entregarte el certificado de instalación firmado por un instalador autorizado. Renovar toda la instalación de un piso de 80 m² ronda los 3.000 a 7.000 €, según lo que incluya y la ciudad.
• Electrodomésticos, sanitarios, grifería, mampara y muebles de cocina. Muchos presupuestos los dejan fuera o los ponen «a cargo del cliente».
• Protección de portal y ascensor, y limpieza final.
• Proyecto técnico y dirección de obra, si tocas la estructura o la fachada, o cambias mucho la distribución.

Si la vivienda es anterior a 1980, cuenta con más imprevistos: es más probable encontrar instalaciones sin toma de tierra, tuberías antiguas o suelos desnivelados. Un buen presupuesto lo advierte y explica cómo se cobrará lo que aparezca.

Si el edificio es anterior a 2002 y hay fibrocemento (bajantes, depósitos, cubiertas), puede contener amianto. El amianto está prohibido en España desde ese año y solo puede retirarlo una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto). No es una partida menor.

Paso 4: el IVA, 10 % o 21 %

Compara los tres con el mismo criterio fiscal. Según la Agencia Tributaria, las obras de renovación o reparación de una vivienda tributan al 10 % si se cumplen a la vez estas tres condiciones:

• Quien encarga la obra es una persona física y usa la vivienda para sí (no para alquilarla ni para una actividad).
• La construcción o la última rehabilitación terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
• El coste de los materiales que pone la empresa no supera el 40 % de la base imponible.

Si los materiales pasan de ese 40 %, toda la obra va al 21 %, no solo el exceso. Los electrodomésticos que se venden aparte van al 21 %. Por eso hay diferencias que parecen de precio y son de impuesto: sobre una base de 40.000 €, el IVA es de 4.000 € al 10 % y de 8.400 € al 21 %.

Si la reforma incluye ventanas, aislamiento o cambio de calefacción, mira también la deducción en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética en la vivienda. Está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026 y tiene dos modalidades:

• 20 %, con una base máxima de 5.000 € al año, si reduces al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración.
• 40 %, con una base máxima de 7.500 € al año, si reduces al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda pasa a clase A o B.

En los dos casos necesitas un certificado energético de antes y otro de después de la obra, y tienes que pagar por banco, nunca en efectivo. Si el presupuesto separa bien estas partidas, te resultará más fácil justificar la deducción.

Paso 5: plazos, forma de pago y garantías

Dos presupuestos con el mismo importe no valen lo mismo si uno fija fechas y condiciones y el otro no. Comprueba:

• Plazo de ejecución y fecha aproximada de inicio. Como orden de magnitud, un baño o una cocina se miden en semanas y una integral en meses. Si una empresa promete la mitad de plazo que las otras dos, pregúntale con cuánta gente va a trabajar.
• Forma de pago. Lo razonable es un anticipo moderado y pagos ligados a fases terminadas (demoliciones, instalaciones, acabados). Deja una parte para el final, cuando hayas revisado la obra. Desconfía de quien pide gran parte por adelantado o en efectivo.
• Cómo se cobran los extras. Cualquier cambio debe presupuestarse por escrito antes de hacerse, con los precios unitarios del propio presupuesto.
• Validez del presupuesto. Como el precio de los materiales cambia, muchos presupuestos caducan en pocas semanas.
• Garantía por escrito de mano de obra y materiales, y seguro de responsabilidad civil en vigor. Pide el justificante.
• Datos de la empresa: razón social, NIF y domicilio. Sin eso no tienes a quién reclamar.

Cómo decidir entre los tres

Con la tabla completa, suma a cada presupuesto lo que le falta. Usa precios de mercado o el importe de la empresa que sí lo incluye. Compara esos totales corregidos, no los originales. Puedes contrastar las partidas con nuestra tabla de precios de reformas en España o, si reformas en la capital, con el precio de reformar una cocina en Madrid.

Estas referencias orientativas te ayudan a detectar lo que se sale de rango:

• Reforma integral de piso: entre 500 y 1.500 €/m² según el estado, el alcance y las calidades. Lo más habitual en un piso de segunda mano sin cambios estructurales es 700–1.000 €/m².
• Baño de 4–6 m² con calidades medias: 5.000–8.000 €.
• Reforma completa de cocina: 6.000–12.000 €, sin contar gama alta.

Señales de alarma, sea cual sea el precio:

• No ha visitado la vivienda y aun así da una cifra cerrada.
• El presupuesto cabe en cinco líneas.
• Te propone hacerlo «sin IVA» o sin factura.
• Queda muy por debajo de los otros dos y no sabe explicar por qué.
• No dice qué pasa si aparece un imprevisto.

Si después de todo esto dos presupuestos quedan parecidos, elige el que mejor responde a tus preguntas y lo deja por escrito. Lo que se aclara antes de empezar son discusiones que te ahorras al final.

Puede que los tres no sean comparables porque cada empresa ha entendido una obra distinta. En ese caso, lo más rápido es describir la reforma con detalle y pedir presupuestos nuevos sobre esa misma descripción. En Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis.