Cuánto se tarda en reformar un piso: plazos reales 2026

Una reforma integral de un piso normal —entre 70 y 90 m², sin tocar estructura— son de 6 a 10 semanas de obra. Si el piso pasa de 90 m² o cambias la distribución, vete a 9-14 semanas. Y la obra no es todo: desde que decides reformar hasta que entras a vivir pasan de 3 a 5 meses, porque antes hay que medir, presupuestar, elegir materiales, tramitar el permiso y esperar a que fabriquen lo que va a medida. Si estás calculando cuándo dejas el alquiler actual o cuándo puedes poner el piso en el mercado, trabaja con el mes 5, no con el 3.

Los plazos, obra por obra

Estos son los rangos que maneja el sector en 2026, contando solo días de obra, con la vivienda vacía y sin imprevistos:

• Integral de 50-70 m²: 6 a 9 semanas. Un piso de 50 m² con la distribución intacta se resuelve en 6-7.
• Integral de 70-90 m²: 6 a 10 semanas. Es el caso más habitual en ciudad.
• Integral de 90-120 m²: 9 a 14 semanas.
• A partir de 120 m² o con redistribución completa: del orden de 14 semanas para arriba.
• Baño completo (demolición, fontanería, electricidad, alicatado, sanitarios): 7 a 14 días laborables.
• Baño parcial (cambiar bañera por plato de ducha, sanitarios, grifería, sin tocar instalaciones): 2 a 5 días.
• Cocina completa: unos 15 días laborables de trabajo en casa, pero 4 a 8 semanas de calendario porque hay que esperar al mobiliario.
• Cambio de ventanas: la instalación se hace en 1-2 días; la fabricación en color estándar ronda las 3 semanas desde que se toman medidas.
• Suelo nuevo en todo el piso o pintura general: del orden de una semana cada cosa, si el piso está vacío.

Dos matices que cambian mucho la cuenta. Primero, todos estos plazos asumen días laborables: diez semanas de obra con puentes y agosto de por medio se convierten en tres meses largos de calendario. Segundo, vivir dentro de la obra alarga el plazo de forma apreciable, porque obliga a trabajar por zonas, a proteger lo que ya está hecho y a dejar un baño o la cocina en servicio hasta el final.

De la primera llamada a las llaves: el calendario completo

La obra es la parte visible, pero rara vez es la más larga. El reparto típico de una integral:

• Visitas, mediciones y presupuestos: 2 a 4 semanas. Pedir tres presupuestos comparables lleva su tiempo: cada empresa visita, mide y redacta. Si solo pides uno, ahorras dos semanas y pierdes la referencia de precio.
• Proyecto, elección de materiales y firma: 2 a 4 semanas. Aquí es donde más gente se atasca. Elegir pavimento, azulejo, sanitarios y cocina no se puede dejar "para cuando empiece la obra".
• Permiso municipal: de 0 a 6 semanas. Depende del tipo de trámite (ver más abajo).
• Obra: 6 a 14 semanas según los metros.
• Remates, legalizaciones y limpieza: 1 a 2 semanas. Repaso de pintura, boletín eléctrico, alta de suministros, certificado energético si vas a alquilar o vender.

Sumando: entre tres meses y medio y cinco meses para una integral estándar. Si hay proyecto de técnico y licencia de obra mayor, súmale otro mes o dos por delante.

Semana a semana en una integral de 80-90 m²

Para que sepas si vas bien o vas tarde:

• Semanas 1-2: protección de zonas comunes, demolición de tabiques, retirada de alicatados y solados, saca de escombros. Es la fase más ruidosa y la que más molesta a los vecinos.
• Semanas 2-4: tabiquería nueva, replanteo, fontanería, electricidad, ventilación y climatización. Todo va por las paredes antes de cerrarlas.
• Semanas 4-6: alicatado y solado, falsos techos, guarnecidos. Esta fase no arranca si no has elegido el azulejo y el suelo.
• Semanas 6-8: pintura, carpintería interior, montaje de cocina, sanitarios, mecanismos y luminarias.
• Semanas 8-10: encimera (se mide sobre los muebles ya montados y suele tardar de 7 a 15 días más), remates, repasos y limpieza final.

Fíjate en el detalle de la encimera: es el motivo típico de que una cocina "casi acabada" tarde dos semanas más en poder usarse. Si quieres afinar el coste de esta parte, la tabla de precios de reformas desglosa por partidas.

Lo que depende de tu caso concreto

• Si la vivienda es anterior a 1980, cuenta con sorpresas: instalación eléctrica sin toma de tierra que hay que rehacer entera, bajantes viejos, humedades tras el alicatado, suelos con dos o tres capas superpuestas. Es razonable reservar un 15-20% de plazo extra.
• Si aparece fibrocemento (bajantes, depósitos, cubiertas), la retirada solo puede hacerla una empresa autorizada con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral. Eso son semanas, no días, y hay que contarlo antes de empezar.
• Si mueves la cocina o el baño de sitio, el problema no es el tabique: son las pendientes de desagüe y la distancia al bajante. Suele añadir de 1 a 3 semanas y a veces obliga a subir el nivel del suelo.
• La comunidad de propietarios manda más de lo que parece: horarios de obra restringidos, prohibición de usar el ascensor para escombros, permiso para tocar bajantes generales o fachada. Pregunta al administrador antes de firmar fechas.
• La ciudad y la época del año también pesan. En Madrid y Barcelona las agendas de los buenos equipos van con semanas de margen, y en verano se solapan vacaciones de gremios: el alicatador libra la semana en que le tocaba entrar y se cae el encadenado.

Dónde se pierden las semanas de verdad

Casi ningún retraso viene de que los operarios trabajen despacio. Viene de estas cinco cosas, por orden de frecuencia:

1. Decisiones tardías del cliente. Sin azulejo elegido no hay alicatado; sin pavimento no hay solado. Una semana de indecisión son cinco días de obra parada. 2. Materiales con plazo largo pedidos tarde. Muebles de cocina a medida: 2-4 semanas de fabricación, y hasta un mes si llevan laca o madera. Carpintería especial y encimeras, parecido. Pídelos el día que se replantea la obra, no cuando estén los tabiques. 3. Sorpresas al abrir. Bajantes deteriorados, instalaciones fuera de norma, vigas en peor estado del previsto. 4. Trámites. Licencia, autorización de la comunidad, permiso de ocupación de vía pública para el contenedor. 5. Cambios sobre la marcha. Cada modificación aprobada en obra reordena el resto de gremios y cuesta más días de los que parece.

Permisos: cuándo suman plazo y cuándo no

Si no tocas estructura, fachada ni distribución con afectación estructural, lo normal es que baste una declaración responsable o comunicación previa: se presenta con la documentación completa y en muchos municipios se puede empezar prácticamente de inmediato. En Madrid puedes tramitarla ante el Ayuntamiento o a través de una entidad colaboradora urbanística (ECU), que suele ser la vía rápida.

Si hace falta licencia de obra menor, la resolución municipal puede irse al mes, y en la práctica se manejan de 2 a 6 semanas según el ayuntamiento. La obra mayor —tocar estructura, abrir huecos en muros de carga, modificar fachada— exige proyecto firmado por técnico y licencia: ahí ya hablamos de meses antes de empezar.

A efectos de coste, las tasas e impuestos municipales sobre la obra se mueven en el entorno del 1-3% del presupuesto de ejecución, con diferencias notables entre municipios. Confirma siempre en la sede electrónica de tu ayuntamiento, porque cada uno tiene sus propias ordenanzas.

Cuánto cuesta y qué desgrava

Para cuadrar plazo y dinero a la vez, las horquillas de mercado en 2026:

• Reforma integral: 450 a 900 €/m² en calidades medias; el rango se abre hasta 1.500 €/m² si el piso está muy deteriorado o las calidades son altas.
• Piso de 80 m² llave en mano: 36.000 a 72.000 €.
• Piso de 100 m²: 50.000 a 120.000 €.
• Baño: 2.500 a 15.000 € según tamaño y calidades (unos 800-1.500 €/m²).
• Cocina: 6.000 a 12.000 € con materiales de calidad media (600-1.200 €/m²). En el precio de reformar una cocina en Madrid tienes el desglose por partidas.
• Boletín eléctrico (CIE), necesario si rehaces la instalación: 70 a 300 €.

En el lado fiscal, las deducciones del IRPF por obras de mejora energética siguen vigentes: 20% de lo pagado (base máxima 5.000 €) si reduces la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%; 40% (base máxima 7.500 €) si bajas un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzas clase A o B; y 60% para actuaciones en el edificio completo, acumulable hasta 15.000 €. Se prorrogaron mediante el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, y alcanzan a obras en vivienda ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2026 (hasta 2027 en edificios residenciales completos). Condiciones imprescindibles: certificado de eficiencia energética antes y después, y pagos por medios bancarios, nunca en efectivo. Aparte están los programas autonómicos de rehabilitación con fondos europeos, con importes y plazos de ejecución que fija cada convocatoria: si vas a pedir uno, consúltalo antes de firmar fechas con la empresa, porque el calendario de la subvención manda sobre el tuyo.

Cómo cuadrar la mudanza o la entrada del inquilino

Cinco reglas que evitan los meses de doble gasto:

• Pon el plazo por escrito, en días laborables, con fecha de inicio, hitos intermedios y una penalización por día de retraso imputable a la empresa. Un contrato sin plazo es un contrato sin fecha de fin.
• Añade un colchón del 20-25% sobre el plazo ofertado. Si te dan 10 semanas, planifica con 12-13.
• No firmes entrada de inquilino ni dejes tu alquiler actual hasta que la obra esté en acabados (pintura y montaje). Antes de eso, cualquier sorpresa se come el margen.
• Cierra todos los materiales antes del primer día de obra y guarda los albaranes con las fechas de entrega comprometidas.
• Deja hecha la parte administrativa del final: boletín eléctrico, alta o modificación de suministros y certificado energético si vas a alquilar. Son días que casi nadie cuenta y que retrasan la entrada.

Si todavía estás en la fase de saber si tu plazo es realista, lo más rápido es contrastarlo con varias empresas a la vez: en Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis, con plazo estimado incluido, y comparar no solo el precio sino cuándo dice cada una que puede empezar. Esa segunda cifra es la que decide tu mudanza.