Qué preguntar a un reformista antes de contratarlo: 12 preguntas

Son doce preguntas y caben en un folio. Las tres que de verdad separan a una empresa seria de un disgusto son estas: copia de la póliza de responsabilidad civil y del último recibo pagado, presupuesto con mediciones y precios unitarios por capítulos (no un importe único «a tanto alzado») y calendario con fecha de fin y penalización por retraso. Las otras nueve afinan el precio y te ahorran discusiones. Hazlas todas, en cada visita, con las mismas palabras, y anota las respuestas mientras te las dan.

Las 12 preguntas, en orden

• 1. ¿Me pasáis CIF, dirección fiscal y nombre de la persona que firmará el contrato?
• 2. ¿Tenéis seguro de responsabilidad civil? ¿Me enviáis la póliza y el último recibo?
• 3. ¿Estáis inscritos en el REA y al corriente con la Seguridad Social? ¿Me pasáis el certificado?
• 4. ¿El presupuesto vendrá con mediciones y precio unitario por partida, o un precio global?
• 5. ¿Qué no incluye: licencia, tasas, gestión de residuos, proyecto técnico, limpieza final, sanitarios, grifería, electrodomésticos?
• 6. ¿Qué IVA me vais a aplicar y por qué, el 10 % o el 21 %?
• 7. ¿Cuántas semanas de obra y a partir de qué fecha? ¿Qué pasa si os retrasáis?
• 8. ¿Quién está cada día en mi casa: plantilla propia o subcontratas? ¿Hay un jefe de obra con nombre y teléfono?
• 9. ¿Qué permiso necesita esta obra y quién lo tramita: declaración responsable, licencia de obra menor o licencia mayor con proyecto?
• 10. ¿Cuál es el calendario de pagos y contra qué hito se paga cada plazo?
• 11. ¿Qué garantía dais por escrito y qué cubre exactamente? ¿Me entregaréis boletín eléctrico y certificados?
• 12. ¿Cómo se valoran los imprevistos y los cambios que pida yo durante la obra?

Quién es la empresa (preguntas 1 a 3)

El seguro de responsabilidad civil no es obligatorio por ley para una empresa de reformas, pero sí es el que paga si revientan una bajante y te inundan al vecino de abajo. Pide la póliza y el último recibo: una póliza impagada no cubre nada. Mira dos cosas: la suma asegurada (lo habitual en reformas de vivienda son capitales del orden de 300.000 a 600.000 €) y que la actividad descrita en la póliza coincida con lo que te van a hacer.

El REA (Registro de Empresas Acreditadas) sí es obligatorio: la Ley 32/2006 y el Real Decreto 1109/2007 exigen que toda empresa que contrate o subcontrate en una obra de construcción esté inscrita. Es un trámite gratuito y la empresa puede enseñarte el justificante en treinta segundos. Si se pone nerviosa con esta pregunta, ya sabes algo.

Y un detalle que casi nadie te cuenta: si en tu obra trabaja más de una empresa, o una empresa y un autónomo, el Real Decreto 1627/1997 obliga a designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución, y quien lo designa es el promotor, que eres tú. Pregunta quién lo asume y si va incluido en el precio.

El presupuesto (preguntas 4 a 6)

Un presupuesto válido tiene capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, solados y alicatados, pintura, gestión de residuos, limpieza final) y, dentro de cada uno, cantidad, unidad y precio unitario: m² de alicatado, metros lineales de tubería, unidades de punto de luz. Si lo que te dan es «reforma integral: 48.000 €», no estás comparando nada y no tienes forma de discutir un extra.

Para situarte antes de la visita: una reforma integral de vivienda se mueve en España en 500 a 1.500 €/m², con la franja de calidades medias en torno a 600-1.100 €/m². Un baño completo ronda los 2.500-12.000 € según superficie y acabados (la media del mercado está sobre los 5.500 €) y una cocina, 3.500-18.000 €. Un piso de 80 m² con calidades medias sale, por tanto, entre 48.000 y 88.000 €. Tienes el desglose por partidas en nuestra tabla de precios de reformas; llévala a la visita.

El IVA marca una diferencia de miles de euros. Se aplica el 10 % cuando el destinatario es una persona física que usa la vivienda para uso particular, la construcción terminó al menos dos años antes del inicio de las obras y los materiales que aporta el contratista no superan el 40 % de la base imponible (Ley 37/1992). Si la empresa pone la cocina entera, los sanitarios y el suelo, es fácil pasar del 40 % y que todo vaya al 21 %. Pregúntalo expresamente y pide que el IVA aparezca desglosado en el presupuesto, no «IVA incluido» a bulto.

Plazos, equipo y permisos (preguntas 7 a 9)

Pide fecha de inicio, fecha de fin y un calendario por fases. Como orden de magnitud: un baño son 2-3 semanas, una cocina 3-5, y una reforma integral de 80-90 m² se va a 8-14 semanas si no hay sorpresas. Pide que el retraso tenga consecuencias económicas escritas (una penalización por semana, aunque sea modesta) y, si estás de alquiler mientras tanto, dilo: cambia la conversación.

Sobre el equipo, la pregunta útil no es «¿subcontratáis?» —casi todas lo hacen— sino qué gremios son de plantilla, cuáles se subcontratan y quién responde ante ti. Quieres un nombre y un teléfono, y saber cuántas obras lleva esa persona a la vez. Si quieres cotejar trayectoria y reseñas antes de la visita, el directorio de empresas de reformas te ahorra la mitad de este bloque.

En permisos hay tres escenarios. Si solo cambias acabados sin tocar instalaciones ni distribución, suele bastar una declaración responsable o comunicación previa y puedes empezar el mismo día. Si mueves tabiques no estructurales o el trazado de fontanería, electricidad o gas, hablamos de licencia de obra menor, con una tramitación que según el ayuntamiento va de dos semanas a mes y medio. Si tocas estructura, fachada o cambias el uso, es obra mayor con proyecto técnico. Todo esto lo regula cada ayuntamiento en su ordenanza, así que los plazos y las tasas en Madrid no son los de Barcelona o Valencia. Súmale el ICIO, un impuesto municipal sobre el presupuesto de ejecución material cuyo tipo fija cada ayuntamiento con un máximo legal del 4 %.

Dinero y garantías (preguntas 10 a 12)

Lo razonable es un anticipo de firma del orden del 20-30 % y pagos contra hitos verificables (fin de demoliciones e instalaciones, fin de alicatados y solados, fin de carpinterías), con un último pago del 10 % a la entrega y, si lo aceptan, una retención del 5 % durante unos meses para repasos. Desconfía de quien te pida el 50 % antes de entrar. Paga siempre con transferencia: además del rastro, los pagos en efectivo no dan derecho a las deducciones fiscales por eficiencia energética.

Sobre garantías, conviene no tragarse el mito. Los plazos de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura) del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación están pensados para obras que alteran la configuración arquitectónica del edificio o requieren proyecto. En una reforma de baño o un cambio de instalación eléctrica, tu protección real es lo que ponga el contrato más la responsabilidad civil del contratista. Por eso la pregunta correcta es: «¿me lo ponéis por escrito, con plazo y con qué cubre?».

Y pide los papeles del final de obra: certificado de instalación eléctrica (el boletín, CIE) si se ha modificado sustancialmente la instalación, certificado de gas si lo hay, justificante de entrega de residuos a gestor autorizado y las facturas de los materiales con garantía propia.

Preguntas extra según cómo sea tu vivienda

• Si la vivienda es anterior a 1980: pregunta por instalación eléctrica sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento y tuberías de plomo. Y por amianto: si aparece, solo puede retirarlo una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral (Real Decreto 396/2006). Es un sobrecoste y un parón de semanas; mejor saberlo en la visita que en la demolición.
• Si el edificio tiene comunidad activa: pregunta quién pide el permiso a la comunidad, en qué horario pueden hacer ruido y quién responde de los daños en zonas comunes y en el ascensor.
• Si vas a mejorar aislamiento, ventanas o climatización: las deducciones del IRPF por obras de mejora energética están prorrogadas por el Real Decreto-ley 7/2026 hasta el 31 de diciembre de 2026 en viviendas y hasta el 31 de diciembre de 2027 en actuaciones sobre edificios residenciales. Son del 20 % (máximo 5.000 €) si reduces un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, y del 40 % (máximo 7.500 €) si reduces un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o alcanzas letra A o B. Exigen certificado energético antes y después: pregunta a la empresa quién lo emite y si está presupuestado.

Las respuestas que deberían hacerte descartar a una empresa

• «El presupuesto te lo doy a tanto alzado, no trabajamos con mediciones».
• «El seguro lo tenemos, pero la póliza no te la puedo enviar».
• «Si pagas sin IVA te sale un 20 % más barato» (te quedas sin factura, sin garantía y sin deducción).
• Un precio un 35-40 % por debajo del resto sin explicar de dónde sale.
• Presión para firmar en la propia visita o «esta oferta vale solo hoy».
• Negarse a poner fecha de finalización por escrito.

Cómo organizar las visitas para poder comparar de verdad

Tres presupuestos es el mínimo razonable; cinco ya es ruido. El truco está en que las tres empresas coticen exactamente lo mismo: escribe antes una hoja de una página con las estancias, lo que quieres cambiar en cada una, el nivel de acabado y las marcas o referencias que ya tengas decididas. Entrégasela a todas. Sin eso, una te incluirá la grifería y otra no, y los números no se podrán comparar.

Cuando los tengas encima de la mesa, ponlos en columnas por capítulos y busca las diferencias grandes partida a partida: ahí es donde se ve quién ha medido la obra y quién ha calculado a ojo. Si no quieres montar la tabla a mano, el comparador de presupuestos de reforma hace el desglose por capítulos.

Y si aún no tienes a quién llamar, en Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos gratis de empresas de tu zona, con el mismo pliego para todas.