Cuánto cuesta reformar un piso de 90 metros en 2026

Reformar de forma integral un piso de 90 m² cuesta en 2026, en calidad media, entre 54.000 y 99.000 €, lo que equivale a unos 600 a 1.100 €/m² más IVA. Si te ciñes a una reforma básica —cambiar lo imprescindible con materiales económicos— puedes arrancar sobre los 450 €/m² (unos 40.000-54.000 €); si buscas gama alta, diseño y cambios estructurales, te vas a 1.100-1.500 €/m² (99.000-135.000 €) o más. Reforma integral significa que se toca todo: instalaciones, suelos, baños, cocina y carpintería. A partir de aquí tienes el desglose por partidas para saber si tu presupuesto llega.

Precio por m² según la calidad

El precio de una reforma integral se suele expresar por metro cuadrado y sin IVA. Estas son las horquillas que se manejan en 2026 y su traducción a un piso de 90 m²:

• Básica / económica (450-600 €/m²): 40.500-54.000 €. Se renuevan instalaciones, suelos, pintura y aparatos de baño y cocina con materiales de entrada, sin tocar la distribución.
• Calidad media (600-900 €/m²): 54.000-81.000 €. Materiales de gama media, cocina y baños completos, algún cambio de tabiquería. Es lo que pide la mayoría.
• Media-alta (900-1.100 €/m²): 81.000-99.000 €. Buenos acabados, carpintería a medida, cambios de distribución.
• Alta / diseño (1.100-1.500 €/m²): 99.000-135.000 €. Materiales nobles, proyecto de interiorismo, domótica y reformas estructurales.

Por encima de 1.500 €/m² ya hablamos de lujo. Si quieres afinar por tipo de trabajo, tienes una tabla de precios de reformas actualizada con las principales partidas.

De qué depende que pagues 55.000 o 95.000

Dos pisos idénticos de 90 m² pueden costar el doble el uno que el otro. Estos son los factores que más mueven la cifra:

• La antigüedad y el estado. Si la vivienda es anterior a 1980, es probable que tengas que renovar por completo la instalación eléctrica (que no cumplirá la normativa actual) y la fontanería, y puedes encontrarte con bajantes de fibrocemento, plomo en las tuberías o gotelé con paredes en mal estado. Todo eso encarece.
• Los cambios de distribución. Tirar tabiques, unir cocina y salón o mover un baño obliga a rehacer instalaciones y a rematar suelos y techos. Cada cambio serio suma miles de euros.
• Las calidades. Un porcelánico de imitación madera, una grifería termostática o una cocina con electrodomésticos de gama alta pueden duplicar el coste de esa partida frente a la opción básica.
• La ciudad. La mano de obra en las grandes capitales es más cara. En reformas en Madrid o Barcelona el precio/m² tiende a la parte alta de la horquilla; en zonas menos tensionadas, a la baja.

El desglose por partidas de un piso de 90 m²

Así es como se reparte, más o menos, el dinero en una reforma integral de calidad media. Son rangos orientativos con IVA aparte:

• Demoliciones y retirada de escombros: 3.000-6.000 €, más 1.500-3.000 € de contenedor y gestión de residuos.
• Albañilería (tabiquería, trasdosados de pladur, recrecido de suelos, alicatados): 8.000-16.000 €. Es la partida más voluminosa.
• Fontanería (renovación completa de tuberías de agua fría, caliente y desagües): 2.500-5.000 €.
• Electricidad (instalación nueva adaptada a normativa + boletín): 3.500-6.500 €.
• Suelos y solados: cerámica o porcelánico entre 25 y 45 €/m² (material y colocación), tarima laminada entre 20 y 40 €/m². Para 90 m², de 4.500 a 9.000 €.
• Pintura: 8-12 €/m², unos 2.500-4.000 € en toda la vivienda.
• Carpintería interior (6-7 puertas + armarios empotrados): 3.500-6.000 €. Una puerta de paso ronda los 150-350 €/ud.
• Ventanas (cambio a doble acristalamiento con rotura de puente térmico): 300-600 €/ud, de 3.500 a 7.000 € el conjunto.

A esto se le suma la partida grande, que va casi siempre aparte: cocina y baños.

Cocina y baños: donde se concentra el gasto

Las zonas húmedas se llevan fácilmente un tercio del presupuesto porque acumulan fontanería, alicatado, mobiliario y aparatos en pocos metros.

• Cocina completa (obra + muebles, sin electrodomésticos de alta gama): entre 8.000 y 18.000 € para una de 10-15 m². Solo los muebles y la encimera pueden ser la mitad. Puedes ver referencias en precio de reformar la cocina en Madrid.
• Baño completo (unos 5-6 m²): entre 4.500 y 9.000 € cada uno. En un piso de 90 m² suele haber uno o dos, así que cuenta con 7.000-16.000 € solo en baños. Tienes el detalle en precio de reformar el baño en Madrid.

Si tu piso tiene dos baños y una cocina amplia, es normal que esta suma ronde los 20.000-30.000 €. Ahí es donde más se puede ajustar o disparar el presupuesto según elijas.

Cuánto dura la obra

Una reforma integral de un piso de 90 m² lleva, de media, 15 a 19 semanas de obra (unos 3 meses y medio). Una reforma ligera, con poca redistribución e instalaciones sencillas, puede quedarse en 9-12 semanas; una compleja, con cambios estructurales, se estira más.

A ese plazo hay que sumarle la fase previa de proyecto, mediciones, presupuesto y permisos, que añade de 3 a 8 semanas según lo que tarde tu ayuntamiento en conceder la licencia. En total, de la primera visita a tener las llaves, cuenta con medio año largo. No es realista prometer una integral en un mes.

IVA, licencia y costes que casi todos olvidan

Sobre el precio de la obra hay que sumar impuestos y trámites que cambian la factura final:

• IVA. Las reformas en vivienda habitual con más de dos años de antigüedad tributan al 10%, siempre que los materiales que aporte el contratista no superen el 40% del total de la obra. Si lo superan, toda la factura pasa al 21%. No se puede aplicar un tipo a los materiales y otro a la mano de obra: es todo o nada.
• Licencia municipal. Si no tocas estructura ni distribución, suele bastar una licencia de obra menor o declaración responsable. Si mueves tabiques, cambias huecos o afectas a elementos comunes, puede exigirse obra mayor con proyecto técnico, lo que añade tasas municipales, ICIO y honorarios.
• Proyecto y dirección de obra. Cuando hace falta arquitecto o aparejador, sus honorarios rondan un porcentaje del presupuesto de ejecución. No siempre es obligatorio, pero pregúntalo antes de firmar.
• Otros: contenedor de escombros, tasas de vado, seguro y posibles imprevistos (deja un colchón del 10% para lo que aparezca al levantar suelos).

Ayudas y cómo ajustar el presupuesto

Si la reforma mejora la eficiencia energética, puedes acceder a ayudas a la rehabilitación de los fondos europeos (Next Generation), gestionadas por las comunidades autónomas. En actuaciones de vivienda individual pueden cubrir hasta el 40% de determinadas mejoras con topes de unos pocos miles de euros; en rehabilitación de edificio completo, con ahorros energéticos altos, pueden llegar a porcentajes muy superiores. Los importes, plazos y requisitos varían por comunidad y hay convocatorias con fechas de cierre, así que consulta la de tu región antes de contar con el dinero: no todas siguen abiertas en 2026.

El mejor consejo para no llevarte sorpresas es pedir varios presupuestos detallados por partidas y compararlos línea a línea; entre distintas empresas es fácil encontrar diferencias del 20-30% para la misma obra. Puedes comparar presupuestos de reforma y, si quieres que varias empresas de tu zona te coticen tu piso de 90 m², publica tu reforma gratis en Reformería y recibe presupuestos sin compromiso.