Cómo elegir una empresa de reformas de confianza en 2026

Una empresa de reformas de confianza se comprueba con papeles, no con sensaciones. Antes de firmar nada, pide y verifica cinco cosas: CIF y razón social en el presupuesto, inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) del sector de la construcción, póliza de responsabilidad civil en vigor, certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, y un presupuesto desglosado por partidas, con mediciones y precios unitarios. Las cuatro primeras las tiene cualquier empresa legal y te las puede enviar en 24-48 horas sin coste; la quinta es la que evita casi todas las discusiones posteriores.

A partir de ahí, la regla práctica: tres presupuestos sobre un mismo alcance escrito por ti. Si uno está muy por debajo de los otros dos, casi nunca es porque sea más eficiente, sino porque ha medido menos metros, ha excluido partidas o ha contado con materiales distintos. Compara partida a partida antes de comparar totales.

Las cinco comprobaciones documentales

• CIF, razón social y domicilio fiscal. Tienen que aparecer en el presupuesto, no solo un nombre comercial y un móvil. Con el CIF puedes ver en el Registro Mercantil si la sociedad existe, desde cuándo y si deposita cuentas.
• REA. La Ley 32/2006 y el RD 1109/2007 obligan a las empresas que contratan o subcontratan en construcción a estar inscritas en este registro. Pide el certificado de inscripción; además hay consulta pública en la sede electrónica del Ministerio de Trabajo.
• Seguro de responsabilidad civil. Ojo con un malentendido habitual: el seguro decenal que impone la Ley de Ordenación de la Edificación es para obra nueva de vivienda, no para tu reforma. La RC de la empresa es voluntaria, y precisamente por eso hay que exigirla: copia de la póliza, capital asegurado y último recibo pagado. Sin recibo, la póliza puede estar impagada.
• Al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. Son certificados telemáticos gratuitos. Una empresa que lleva meses sin cotizar es una empresa que puede desaparecer a mitad de obra.
• Quién ejecuta de verdad. Pregunta qué oficios son de plantilla y cuáles se subcontratan, y pide los mismos datos de los subcontratistas clave: electricidad, fontanería y carpintería. Si empiezas desde cero, un directorio de empresas de reformas te ahorra la búsqueda; las comprobaciones las tienes que hacer igual.

Cómo se lee un presupuesto que no va a crecer

Un presupuesto válido tiene, por cada partida: descripción, unidad (m², ml, ud), cantidad medida, precio unitario e importe. «Reforma integral de vivienda — 52.000 €» en una hoja no es un presupuesto, es una cifra.

Lo que casi nunca está incluido y conviene preguntar por escrito:

• Licencias, tasas municipales e ICIO (el tipo lo fija cada ayuntamiento sobre el coste de ejecución material, con un techo legal del 4%).
• Proyecto técnico y dirección facultativa, si se toca estructura o fachada.
• Gestión de residuos, contenedores, portes, grúa o plataforma elevadora.
• Desvío de bajantes, refuerzo de forjado, sustitución de montantes de la comunidad.
• Muebles de cocina, electrodomésticos, encimera, mamparas y sanitarios «a elegir»: exige un precio de referencia por unidad.
• Pintura final, limpieza de fin de obra e IVA.

Una partida de imprevistos del 5-10% es señal de honestidad, no de chapuza: en vivienda antigua siempre aparece algo detrás de un tabique. Para poner varias ofertas una al lado de otra sin perderte, un comparador de presupuestos de reforma obliga a que todos hablen de las mismas partidas.

Las preguntas que hay que hacer antes de firmar

• ¿Quién es el jefe de obra, con nombre y teléfono, y con qué frecuencia visita la obra?
• ¿Qué oficios subcontratáis y a quién? ¿Están inscritos en el REA?
• ¿Me enseñáis dos obras terminadas en los últimos 12 meses de alcance parecido, con teléfono del cliente?
• ¿Quién tramita la licencia o la declaración responsable y a nombre de quién va?
• ¿Cómo se documentan las modificaciones? La respuesta correcta es: hoja de precio contradictorio firmada antes de ejecutar.
• ¿Qué pasa si aparece amianto, cemento aluminoso o una instalación fuera de norma? ¿Se para, se valora y se firma?
• ¿Qué certificados entregáis al final? Boletín del instalador eléctrico autorizado, certificado de gas si se toca la instalación, fichas técnicas y garantías de fabricante.
• ¿Cuál es la fecha de finalización y qué penalización hay por día de retraso?
• ¿Aceptáis una retención de garantía sobre el último pago?
• ¿Toda la obra va con factura e IVA? Si la respuesta incluye «sin IVA te sale mejor», se acabó la conversación.

Precios y plazos de referencia en 2026

Necesitas horquillas para detectar el presupuesto imposible, tanto por arriba como por abajo:

• Reforma integral de piso de segunda mano en estado correcto: 700-1.000 €/m² es el rango más frecuente; el abanico completo va de 500 a 1.500 €/m² según estado, cambios de distribución y calidades. En Madrid se manejan 900-1.300 €/m² sin IVA para calidades medias-altas.
• Piso de 80 m²: desde unos 35.000 € si se reutilizan instalaciones y solo se cambian acabados, hasta más de 90.000 € si se renuevan electricidad y fontanería, se tira tabiquería y se sube la calidad.
• Baño completo de unos 5 m²: 4.000-6.000 € con calidad media, dentro de un rango de mercado de 2.500 a 12.500 €.
• Cocina completa: 6.000-12.000 € con calidad media. Una reforma parcial de muebles y encimera, sin tocar instalaciones, puede quedarse en 3.500-5.000 €.
• Plazos (orden de magnitud): una integral de 80-90 m² se cuenta en meses, no en semanas; un baño o una cocina, en semanas. Quien promete una integral en tres semanas no ha contado tiempos de secado, plazos de suministro ni coordinación de gremios.

Si quieres afinar por partidas, tienes la tabla de precios de reformas en España para contrastar los precios unitarios uno a uno.

Contrato, pagos y penalizaciones

• No pagues por adelantado el grueso. Un anticipo del orden del 20-30% a la firma y el resto contra certificaciones de avance real, no contra fechas del calendario.
• Retención de garantía. Un 5% del total liberado un mes después de la entrega y del repaso de remates te da margen para reclamar sin pleitos.
• Todo por transferencia. Además de dejar rastro, la Ley 11/2021 prohíbe pagos en efectivo de 1.000 € o más cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, con multa del 25% del importe pagado que alcanza también a quien paga.
• Fechas de inicio y fin con penalización por día de retraso imputable a la empresa, y causas de suspensión tasadas.
• Acta de replanteo al empezar y acta de recepción con lista de repasos al terminar. Ese documento es el que arranca los plazos de garantía.

Tus garantías legales si algo sale mal

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación fija tres plazos desde la recepción de la obra: 10 años por daños estructurales (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga), 3 años por daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, y 1 año por defectos de ejecución en los acabados, de los que responde el constructor.

El plazo para reclamar esos daños prescribe a los dos años desde que el daño se manifiesta (art. 18), así que no dejes correr una humedad «a ver si se seca». Estos plazos se aplican a obras de edificación, incluidas las reformas que alteran la configuración arquitectónica del edificio; en una reforma menor lo que te protege es el contrato, la factura y la garantía del fabricante. Razón de más para que el contrato exista.

Lo que cambia según la antigüedad del edificio

Si la vivienda es anterior a 2002, puede haber amianto en bajantes, depósitos, cubiertas o falsos techos: la prohibición de producir, comercializar e instalar amianto entró en vigor el 15 de diciembre de 2002. Para manipularlo, el RD 396/2006 exige que la empresa esté inscrita en el RERA y tenga un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar. Si alguien te dice que «eso se pica y ya está», no estás ante un ahorro, estás ante una infracción.

Si es anterior a 1980, cuenta con instalación eléctrica sin toma de tierra o con secciones insuficientes, fontanería de plomo o hierro galvanizado y carpinterías sin rotura de puente térmico. Es la diferencia entre «cambiar mecanismos» y «instalación nueva con cuadro y boletín», y son miles de euros de diferencia. En edificios de los años 50 a 70 con cemento aluminoso, cualquier intervención en forjados necesita técnico antes que albañil.

En permisos: las obras que no tocan estructura, fachada, distribución ni uso suelen ir por declaración responsable; lo demás exige licencia. Lo decide la ordenanza de tu ayuntamiento y los plazos de resolución varían mucho de un municipio a otro, así que pregunta quién asume el retraso si la licencia tarda.

Impuestos y ayudas que condicionan cómo pagas

IVA. Las obras de renovación o reparación en vivienda tributan al 10% si el destinatario es un particular para uso propio, la construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes del inicio de la obra y los materiales que aporta la empresa no superan el 40% de la base imponible. Si se pasa de ese 40%, toda la operación va al 21%. Una integral con materiales caros facturada al 10% está mal facturada.

Deducciones en el IRPF por eficiencia energética. Siguen vigentes en tres tramos: 20% por reducir al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima 5.000 €), 40% por reducir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzar clase A o B (base máxima 7.500 €) y 60% por rehabilitación energética del edificio (5.000 € al año, 15.000 € acumulados). El RD-ley 16/2025 amplió el plazo a obras hasta el 31 de diciembre de 2026 en viviendas y hasta el 31 de diciembre de 2027 en edificios residenciales completos. Hacen falta dos certificados energéticos, antes y después, y los pagos en efectivo no dan derecho a deducción.

Ayudas a la rehabilitación. Los programas del RD 853/2021 se convocan y gestionan por cada comunidad autónoma, y sus plazos se han modificado varias veces (la última, por el RD 326/2026). Antes de contar con una ayuda en tus números, confirma la convocatoria concreta abierta en tu comunidad y su plazo de ejecución.

Resumiendo el método: escribe tú el alcance, consigue tres presupuestos comparables partida a partida, haz las cinco comprobaciones documentales, firma un contrato con fechas y penalizaciones, y no pagues nada en negro. Si quieres empezar por el principio, en Reformería puedes publicar tu reforma y recibir presupuestos de varias empresas, gratis.