Qué hacer si el reformista no termina la obra: guía 2026

Manda hoy un burofax con acuse de recibo y certificación de texto dando un plazo improrrogable y por escrito —de 7 a 15 días naturales suele ser razonable— para que retome y termine la obra. En Correos, el Burofax Premium online sale desde 8,71 € la primera página, +5,75 € el acuse de recibo y +17,55 € la copia certificada: unos 32 € en total, o hasta 36 € si lo envías desde oficina. Ese papel es lo que convierte tu enfado en una reclamación con fecha. A partir de ahí, el camino es siempre el mismo: documentar, requerir, resolver el contrato, intentar la vía de consumo y el MASC obligatorio, y solo entonces juzgado.

Documenta el estado exacto de la obra antes de tocar nada

En cuanto se para una obra, el reloj juega contra ti: si otro operario entra a rematar, se pierde la prueba de cómo estaba. Antes de nada:

• Vídeo continuo recorriendo toda la vivienda, estancia por estancia, y fotos con fecha de cada partida a medias (rozas abiertas, alicatado incompleto, instalaciones sin rematar).
• Inventario por partidas: coge el presupuesto aceptado y marca qué está ejecutado, qué a medias y qué ni empezado. Si el presupuesto venía sin mediciones, compara con una tabla de precios de reforma por partidas para poner un valor defendible a lo que sí está hecho.
• Todos los pagos: transferencias, Bizum, recibos. Y todo el rastro de conversación: WhatsApp, correos, actas de visita.
• Informe pericial de un arquitecto técnico. Para una obra inacabada suele moverse entre 300 y 800 €; un informe pericial completo destinado a juicio ronda de media los 1.400 €, más si hay daños estructurales. Merece la pena si lo pendiente supera los 3.000-4.000 €.

Un presupuesto aceptado por WhatsApp también es un contrato. La falta de contrato firmado te complica la prueba, no te quita el derecho.

El burofax: qué tiene que decir exactamente

No sirve un "por favor, termina". El requerimiento tiene que incluir, en este orden:

1. Identificación tuya y de la empresa (razón social y CIF; si es autónomo, nombre y NIF), y el domicilio social real —compruébalo en el Registro Mercantil, no te fíes de la dirección del presupuesto—. 2. Contrato o presupuesto aceptado, fecha, importe total y cantidades ya pagadas. 3. Fecha de fin de obra pactada y días de retraso acumulados. 4. Lista concreta de partidas sin terminar o mal ejecutadas. 5. Requerimiento con fecha límite concreta ("hasta el día X"), no un plazo vago. 6. Advertencia expresa de que, si no cumple, darás por resuelto el contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil, contratarás a otra empresa y le reclamarás el sobrecoste, los daños y los perjuicios (alquiler alternativo, mudanza, muebles almacenados).

Pide siempre la certificación de texto: el acuse de recibo prueba que le llegó, la certificación prueba qué le llegó. Sin la segunda, el burofax vale la mitad.

Deja de pagar lo que no está hecho, pero con cabeza

En un contrato de obra las obligaciones son recíprocas: si él no ejecuta, tú puedes suspender los pagos pendientes de lo no ejecutado. Lo que no puedes es negarte a pagar partidas que sí están correctamente terminadas y certificadas, porque entonces el incumplidor pasas a ser tú.

Ojo con una cosa: el artículo 1594 del Código Civil permite al dueño desistir de la obra por su sola voluntad, pero indemnizando al contratista "de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella" —es decir, pagándole también el beneficio que ha dejado de ganar—. Por eso interesa resolver por incumplimiento, no desistir: si lo enfocas mal por escrito, acabas pagando el margen de quien te dejó tirado.

En qué ley te apoyas según tu caso

• Reforma normal (cocina, baño, pintura, instalaciones): es un contrato de obra del Código Civil. Reclamas cumplimiento o resolución más daños por el artículo 1124. El plazo de prescripción general de las acciones personales es de 5 años desde que pudo exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 CC).
• Reforma que altera la configuración arquitectónica (estructura, volumen, composición exterior, cambio de uso) y que por tanto necesita proyecto: entra en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, con garantías de 10 años para daños estructurales, 3 años para los que afecten a la habitabilidad y 1 año para vicios de acabado imputables al constructor. Las acciones por esos daños prescriben a los 2 años desde que el daño se produce (art. 18 LOE), sin perjuicio de la acción contractual.
• Si contrataste como particular con una empresa, además eres consumidor y te ampara el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La distinción importa: en una reforma integral de piso antiguo con apertura de muros de carga puede aplicarse la LOE; en un cambio de baño, casi nunca.

Vía consumo: coste cero, pero solo funciona si la empresa quiere

Pide la hoja de reclamaciones oficial (toda empresa está obligada a tenerla) o preséntala online en el portal de consumo de tu comunidad autónoma. El empresario debe responder a las reclamaciones en el plazo más breve posible y, como máximo, en un mes desde su presentación (art. 21.3 TRLGDCU).

Después, la OMIC de tu ayuntamiento o la dirección general de consumo autonómica intenta una mediación. Si no hay acuerdo, queda el arbitraje de consumo (RD 231/2008): es gratuito, el laudo se dicta en 90 días desde que el expediente está completo y tiene la misma fuerza ejecutiva que una sentencia. El límite es grande: la empresa tiene que estar adherida al sistema o aceptar el arbitraje caso a caso. Si no acepta, se archiva y has perdido unas semanas. Aun así, conviene hacerlo: deja constancia oficial y algunas empresas negocian en cuanto ven el expediente.

El MASC: paso obligatorio antes de demandar

Desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, no se admite a trámite una demanda civil sin acreditar que antes has intentado un medio adecuado de solución de controversias: negociación directa entre abogados, conciliación privada, mediación, oferta vinculante confidencial o dictamen de experto independiente.

Claves prácticas:

• Si la otra parte no responde en 30 días naturales, se tiene por intentado y cumplido el requisito. Guarda el justificante de envío y recepción.
• La demanda debe presentarse dentro del año siguiente a la solicitud de negociación o al fin del intento sin acuerdo.
• Coste: si va por abogados, entra en su minuta; una mediación privada civil ronda 60-300 € por sesión, y las costas se reparten al 50 % salvo pacto.
• Están exceptuados los procesos de ejecución, las medidas cautelares previas, las diligencias preliminares o la tutela sumaria de la posesión. El monitorio español no está expresamente excluido y la mayoría de juzgados están exigiendo el MASC también para él: no lo presentes sin haberlo intentado.

Juzgado: qué procedimiento, cuánto cuesta y cuánto tarda

• Monitorio: si lo que reclamas es dinero (lo pagado por obra no ejecutada), es la vía más barata. Para la petición inicial no necesitas abogado ni procurador, sea cual sea el importe. Si la empresa se opone, el asunto sigue como verbal u ordinario y ahí sí hacen falta.
• Juicio verbal hasta 15.000 €; ordinario por encima. Abogado y procurador son obligatorios salvo en reclamaciones inferiores a 2.000 €.
• Tasas judiciales: 0 € para personas físicas desde la STC 140/2016.
• Justicia gratuita: con el IPREM congelado en 600 €/mes (8.400 € anuales en 14 pagas), el umbral en 2026 es de unos 16.800 € brutos anuales si vives solo, 21.000 € en unidad familiar de menos de 4 miembros y 25.200 € con 4 o más. Cubre abogado, procurador y peritos.
• Cuenta con meses, no semanas: entre el MASC, la admisión y el señalamiento, un procedimiento civil de este tipo raramente se resuelve en menos de un año.

Y una advertencia: incumplir un contrato no es delito. La denuncia penal por estafa solo tiene recorrido si hay engaño previo —cobró un anticipo sin intención ni medios de ejecutar, usa sociedades pantalla, ha hecho lo mismo con otros clientes—.

Mientras tanto: cierra la obra con otra empresa

No esperes a la sentencia para vivir en tu casa. Una vez resuelto el contrato por escrito y documentado el estado, pide presupuestos de remate a dos o tres empresas, exigiendo que detallen por partidas lo que encuentran ejecutado y lo que hay que rehacer: ese desglose es la prueba del sobrecoste que luego reclamas. Rematar lo que otro dejó a medias casi siempre sale más caro que haberlo contratado entero, porque hay demoliciones y repasos que nadie presupuestó.

Para elegir al siguiente, verifica CIF, seguro de responsabilidad civil y estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, y revisa el historial en un directorio de empresas de reformas. En el contrato nuevo, blinda lo que falló: calendario con hitos, pagos ligados a hitos ejecutados y verificados (nunca por delante de la obra), retención final del 5-10 % hasta la recepción, penalización por día de retraso con tope, y alcance cerrado por partidas y mediciones.

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