Permiso de la comunidad para reformar un piso: guía 2026

Lo que puedes hacer sin pedir permiso a nadie

Dentro de tu vivienda, y mientras no toques nada común, la junta no tiene que autorizarte. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal te permite modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones y los servicios de tu piso con tres límites: no menoscabar la seguridad del edificio, no alterar su estructura general ni su configuración o estado exteriores, y no perjudicar los derechos de otro propietario. Ese mismo artículo te impone una única obligación formal: dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad, es decir, al presidente o al administrador. Dar cuenta es avisar, no pedir permiso: la comunidad no tiene que votar nada y su silencio no te bloquea.

En la práctica, sin acuerdo de junta puedes:

• Cambiar suelos, alicatados, pintura, carpintería interior y falsos techos.
• Renovar cocina y baño completos manteniendo la posición de bajantes y patinillos.
• Quitar, abrir o mover tabiquería que no sea de carga (ladrillo hueco, pladur).
• Rehacer la instalación eléctrica, la fontanería y el saneamiento desde tu llave de paso o cuadro hasta el punto de conexión con la red común.
• Sustituir caldera, radiadores o poner aerotermia si la unidad exterior queda dentro de tu terraza o tendedero y no perfora la fachada.
• Insonorizar, trasdosar paredes o poner suelo radiante si el forjado lo admite y no subes la cota más de lo que permita el proyecto.

El aviso conviene hacerlo por escrito y con acuse de recibo: correo electrónico al administrador o carta con una descripción de los trabajos, las fechas previstas y los datos de la empresa. Muchos estatutos y muchos administradores piden entre 10 y 15 días de antelación. No es un requisito legal, pero cumplirlo te ahorra la mitad de los problemas posteriores.

Lo que exige acuerdo de junta, y con qué mayoría

Aquí está el corte real: si la obra sale de tu perímetro privativo, necesitas acuerdo. Y la mayoría depende de qué toques.

• Tres quintas partes de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH). Es el caso más frecuente en una reforma de vivienda: «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio». Entra aquí abrir un hueco en un muro de carga, tocar un forjado, quitar o reforzar una viga, mover una bajante general, unir dos pisos o dividir uno en dos. El artículo 10.3.b) añade que estas actuaciones necesitan además la mayoría comunitaria que corresponda antes de obtener la autorización administrativa.
• Unanimidad (art. 17.6 LPH). Solo cuando el resultado obliga a modificar el título constitutivo o los estatutos: cambiar cuotas de participación, crear o extinguir una finca registral, cambiar el uso registral del local. Ojo: unir o dividir pisos suele arrastrar cambio de cuotas, y entonces se acumulan las dos mayorías.
• Mayoría simple de propietarios y cuotas (art. 17.2). Obras de accesibilidad y ascensores, y actuaciones de eficiencia energética cuyo coste no exceda de doce mensualidades ordinarias.
• Un tercio de propietarios y de cuotas (art. 17.1). Instalación de infraestructuras de telecomunicación y de energías renovables, con el coste a cargo de quienes las solicitan.
• Sin acuerdo previo (art. 10.1). Las obras de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal exigibles legalmente son obligatorias para la comunidad y no dependen de votación.

Y un apartado que llegó en abril de 2025 y afecta a mucha reforma «para alquilar»: destinar la vivienda a alquiler turístico requiere aprobación expresa de la comunidad por tres quintas partes (arts. 7.3 y 17.12). Si tu plan es reformar para explotación turística, resuelve la votación antes de firmar el presupuesto.

Los casos frontera que generan más pleitos

• Ventanas y cerramientos. Las ventanas que dan a fachada son elemento común de uso privativo. Sustituirlas por otras iguales en forma y color suele pasar sin problema; cambiar material, color, despiece o proporciones es alteración estética de fachada y pide acuerdo. Cerrar una terraza es el ejemplo clásico de obra tumbada años después.
• Aire acondicionado. La jurisprudencia distingue entre apoyar la máquina sin obra (más flexible) y anclarla o perforar la fachada (necesita autorización). Si el edificio tiene preinstalación centralizada o un lugar previsto, hay que usarlo.
• Bajantes y montantes. Son comunes. Puedes sustituir el tramo que pasa por tu vivienda con autorización y a tu cargo, pero desviar el trazado general es alteración de la fábrica del edificio. A cambio, el artículo 9.1.c) te obliga a consentir en tu casa las reparaciones que exija el servicio del inmueble, con derecho a indemnización por los daños.
• Suelos y ruido. Cambiar la tarima no requiere permiso, pero si eliminas la lámina acústica existente y bajas el aislamiento, el vecino de abajo tiene acción contra ti aunque la junta no dijera nada.

Cómo se pide y cuánto tarda

Si necesitas acuerdo, el camino es una junta extraordinaria. Puedes pedirla al presidente; también la convoca si la solicitan propietarios que representen el 25 % de las cuotas. Entre tu solicitud y la celebración pasan normalmente 3 a 8 semanas, y si el administrador la mete en la junta ordinaria anual puedes esperar meses. Lleva a la convocatoria una memoria clara: planos del estado actual y reformado, descripción de la obra, informe técnico firmado si tocas estructura, y el compromiso escrito de asumir el coste, los daños y el mantenimiento futuro de lo autorizado.

Dos plazos que conviene tener claros. Los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales desde la notificación del acta se cuentan como votos favorables (art. 17.8): eso convierte muchas votaciones ajustadas en aprobaciones. Y el acuerdo, aprobado o denegado, es impugnable en 3 meses, o en 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18). No empieces a demoler el día siguiente de la junta si el resultado fue muy peleado.

Si la comunidad se niega sin motivo objetivo, la vía es judicial por abuso de derecho, y no es rápida ni barata: cuenta con más de un año y varios miles de euros entre abogado y procurador.

El permiso municipal es otra cosa

El acuerdo de la comunidad no sustituye al trámite urbanístico, y al contrario. Los ayuntamientos manejan tres regímenes, con nombres que cambian según el municipio:

• Declaración responsable o comunicación previa: acabados, sustitución de cocina y baño, pintura. Efecto inmediato con control posterior.
• Licencia de obra menor: redistribución sin tocar estructura, cambio de instalaciones. Suele resolverse en 2 a 8 semanas.
• Licencia de obra mayor: estructura, fachada, cubierta, cambio de uso, división o agregación. Exige proyecto técnico y tarda entre 1 y 6 meses, a veces más en las grandes ciudades.

Lo que se paga: el ICIO, que es un porcentaje sobre el coste real y efectivo de la obra fijado por cada ordenanza municipal con un tope legal del 4 % (arts. 100 a 103 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales); lo habitual está entre el 2 % y el 4 %. Encima va la tasa por tramitación de la licencia, que muchos municipios calculan también sobre presupuesto, y en bastantes casos una fianza de gestión de residuos que te devuelven al presentar los justificantes del gestor autorizado. Sobre 40.000 € de obra, la suma de impuesto y tasas ronda el orden de 1.200 a 2.500 €, según el municipio. Revisa la ordenanza fiscal concreta: las diferencias entre ayuntamientos limítrofes son grandes, y varios aplican bonificaciones cuando la obra mejora la eficiencia energética.

Lo que cuesta el papeleo y lo que cuesta la obra

Si la obra es estructural, necesitas técnico. Los honorarios de proyecto y dirección se mueven entre el 7 % y el 15 % del presupuesto de ejecución material; en reformas pequeñas se cobran por importe fijo, con proyectos de reforma en el rango de 2.000 a 8.000 € y un informe o cálculo puntual de estructura desde unos 300 a 900 €. El visado colegial, cuando se exige, va aparte y lo fija cada colegio.

En obra, las horquillas de 2026 para vivienda son amplias porque dependen del estado de partida: una reforma integral va de 450 a 900 €/m² en calidad media y puede superar los 1.500 €/m² con carpinterías, climatización y acabados altos. Un baño completo sale entre 800 y 1.500 €/m² de superficie reformada; una cocina media, entre 6.000 y 12.000 € sin electrodomésticos de gama alta. Si la vivienda es anterior a 1980, añade partidas que casi nunca aparecen en el presupuesto inicial: sustitución completa de instalación eléctrica y de bajantes de fibrocemento o plomo, y posible refuerzo de forjado. Tienes el desglose por partidas en nuestra tabla de precios de reformas y, si tu caso es Madrid, en el precio de reforma integral en Madrid.

En el lado bueno de la cuenta: las deducciones en el IRPF por obras de mejora energética siguen vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026, con porcentajes del 20 %, 40 % o 60 % según el ahorro acreditado y bases máximas anuales de entre 5.000 y 7.500 € por vivienda. Exigen certificado de eficiencia energética antes y después, y pago por medio bancario: nada en efectivo.

Si haces la obra sin el acuerdo que hacía falta

La comunidad puede requerirte el cese, y con autorización de la junta ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2, que en los casos graves llega a la privación del uso de la vivienda hasta tres años. Más habitual y más caro: la condena a reponer el elemento común a su estado anterior a tu costa, tras haber pagado ya la obra. La tolerancia de años no consolida derechos si el acuerdo era necesario, y el comprador que venga detrás hereda el problema. Antes de tirar el primer tabique, pide al administrador copia de los estatutos y del acta de la última junta: ahí aparecen restricciones propias del edificio (horarios, prohibición de tocar patios, obligación de aval) que la ley no impone.

Y respeta los horarios. Las ordenanzas municipales suelen permitir obra ruidosa de lunes a viernes, en franja de 8:00 a 21:00, con restricciones los fines de semana; los estatutos pueden apretar más y muchos edificios limitan a mañanas de días laborables. Que la obra sea legal no impide una denuncia por ruido.

Una forma rápida de saber si tu reforma entra en el terreno del «aviso» o en el del «acuerdo de junta» es que un técnico o una empresa la visite y te lo diga por escrito. En Reformería puedes publicar tu reforma gratis y recibir presupuestos de empresas de reformas verificadas que ya te indican en la oferta qué permisos y qué trámites municipales lleva tu caso.