La Comunitat Valenciana reordena sus licencias de obra

El Consell aprobó el pasado 25 de septiembre el proyecto de Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana, que ahora empieza su tramitación en Les Corts. El texto no es todavía derecho vigente: puede cambiar en el debate parlamentario y solo se aplicará cuando se apruebe definitivamente y se publique. Pero marca hacia dónde va el trámite de obras en una de las comunidades con más actividad de rehabilitación del país.

La norma viene a sustituir al texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP), aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, que a su vez ordenaba una ley de 2014 parcheada muchas veces. Ese es el diagnóstico que ha repetido el Govern: una regulación acumulada difícil de manejar incluso para los técnicos municipales, con la consiguiente inseguridad sobre qué documento hace falta para cada obra.

Menos licencia, más declaración responsable

El cambio de fondo es de modelo. La declaración responsable pasa a ser el título habilitante ordinario para actuar, y la licencia queda reservada a los supuestos que la ley delimite expresamente. En la práctica eso significa presentar la documentación, declarar que la obra cumple la normativa y empezar, en lugar de esperar a que el ayuntamiento resuelva.

Ese esquema ya funciona así en muchos municipios para reformas interiores, pero con una distribución poco homogénea: la misma obra puede exigir licencia en un ayuntamiento y una simple declaración en el de al lado. El proyecto pretende fijar el reparto en la ley autonómica y no dejarlo a cada ordenanza.

La segunda novedad es la llamada licencia básica o de parámetros esenciales. Permite que el ayuntamiento revise primero los elementos urbanísticos fundamentales de un proyecto —los que determinan si la actuación encaja o no en el planeamiento— y que la tramitación avance sin esperar a tener cerrada toda la documentación técnica posterior. Está pensada sobre todo para promoción de vivienda, no para una reforma de piso, pero descarga trabajo de las oficinas técnicas que también tramitan obra menor.

El plazo que de verdad importa: seis meses

Para quien reforma, el dato más relevante es otro. El proyecto fija un máximo de seis meses para el control ordinario posterior de las declaraciones responsables. Hoy el problema de este régimen no es empezar rápido, sino que la comprobación municipal puede llegar mucho después, con la obra terminada y pagada.

Un plazo cerrado cambia el cálculo de riesgo. Si el ayuntamiento detecta que lo ejecutado no se ajusta a lo declarado, quien responde es el promotor de la obra, y la corrección puede implicar desde legalizar hasta reponer el estado anterior. Saber que esa ventana de revisión se cierra en un tiempo determinado da certidumbre a propietarios, empresas y también a los técnicos que firman.

El texto incluye otras medidas de calado distinto: la reserva de al menos el 50 % de la edificabilidad residencial para vivienda protegida en los nuevos instrumentos públicos de vivienda, y un planeamiento simplificado para municipios de menos de 1.000 habitantes o declarados en riesgo de despoblamiento.

Qué significa si vas a reformar

Si tu obra está en la Comunitat Valenciana y no tiene prisa, no cambies nada de momento: hasta que la ley se apruebe y entre en vigor rigen el TRLOTUP y la ordenanza de tu ayuntamiento. Consulta en la sede electrónica municipal qué régimen se aplica a tu caso concreto; es el único sitio donde el dato es vinculante.

Si vas por declaración responsable, trátala como lo que es: una obra bajo tu responsabilidad, no una barra libre. Pide a la empresa el proyecto o la memoria técnica firmada, guarda el justificante de presentación, las facturas, los certificados de los materiales y fotos del proceso, sobre todo de lo que queda oculto tras tabiques y falsos techos. Si al final el control posterior llega meses después, esa carpeta es tu defensa.

Y no des por hecho que algo es obra menor: tocar muros de carga, bajantes generales, fachada o la superficie construida suele sacarte de ese régimen, con ley nueva o sin ella.