El IVA de reformar un piso de alquiler baja al 10%

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE del día 30, se ha leído sobre todo por su bloque de alquileres y desahucios. Pero en su título de medidas fiscales hay un cambio que toca de lleno el presupuesto de una obra: el tipo reducido del 10% de IVA se extiende a las obras de renovación y reparación ejecutadas en viviendas destinadas al arrendamiento residencial habitual.

Hasta ahora la norma excluía justamente esos casos. La Agencia Tributaria exige tres condiciones simultáneas para facturar una reforma al 10%: que el destinatario sea una persona física que usa la vivienda para su uso particular, que la construcción o la rehabilitación anterior se terminase al menos dos años antes de empezar las obras, y que la empresa no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no pase del 40% de la base imponible. Si la vivienda se destinaba al alquiler o a cualquier actividad económica, aunque fuera parcialmente, la obra iba al 21%.

Esa penalización desaparece. Según el texto publicado, el 10% se aplicará con independencia de la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos de antigüedad del inmueble, el límite de coste de los materiales aportados y uno nuevo: que el pago se haga por medios bancarios. El efectivo queda fuera si se quiere el tipo reducido.

Cuándo empieza a contar

El decreto entra en vigor el 1 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación, pero no todas sus medidas arrancan ahí. Las de IVA tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026, de modo que queda un periodo de dos meses en el que la regla antigua sigue viva. Para una reforma que ya está presupuestada y que va a ejecutarse a caballo entre noviembre y diciembre, merece la pena hablar con la empresa sobre cómo y cuándo se emiten las facturas o certificaciones, porque de eso depende el tipo que se acabe pagando.

El mismo paquete fiscal incorpora otras medidas de IVA con la misma fecha de efectos, entre ellas el 10% para determinados alquileres amueblados que no superen las treinta noches consecutivas con el mismo inquilino.

El IRPF también premia haber rehabilitado

En paralelo, el decreto reordena las reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda en el IRPF. Junto a los porcentajes que dependen de si la renta sube o baja respecto al contrato anterior, se mantiene un tramo específico para obra: una reducción del 60% cuando la vivienda se hubiera rehabilitado en los dos años anteriores, y del 70% en los casos de alquiler a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para uso social. Cuando concurren varios supuestos, se aplica la reducción mayor.

Es decir, el propietario que rehabilita y luego alquila obtiene dos ventajas distintas y acumulables en el tiempo: menos IVA en la factura de la obra y menos base tributable en la declaración de los años siguientes.

Qué significa si vas a reformar

Si el piso está alquilado como vivienda habitual o lo vas a alquilar, pide a la empresa que te confirme el tipo de IVA aplicable según la fecha de devengo de cada factura. A partir del 1 de diciembre debería aparecer el 10%, no el 21%, y esa diferencia en una reforma de 30.000 euros son más de 3.000 euros de IVA.

Exige el desglose de materiales en el presupuesto. El límite del 40% sigue vigente y es el motivo más frecuente por el que una reforma acaba al 21%: si la empresa suministra el grueso de los materiales (sanitarios, muebles de cocina, pavimentos), conviene valorar comprar tú el material y contratar solo la mano de obra.

Paga por transferencia o tarjeta y guarda los justificantes. El requisito de medio de pago bancario es nuevo y sin él no hay tipo reducido, por mucho que se cumpla el resto.

Comprueba la antigüedad del inmueble: deben haber pasado al menos dos años desde la terminación de la construcción o de la última rehabilitación.

Y no confundas lo fiscal con lo urbanístico: el cambio de IVA no sustituye a la licencia de obra o a la declaración responsable que exija tu ayuntamiento. Los trámites municipales siguen siendo los mismos.